大学社会实践调查报告-住房反向抵押贷款推行调查报告
大学社会实践调查报告-住房反向抵押贷款推行的调查报告 本文关键词：调查报告，社会实践，抵押贷款，推行，住房
大学社会实践调查报告-住房反向抵押贷款推行的调查报告 本文简介：大学社会调查报告题目：住房反向抵押贷款推行的调查报告随着人口老龄化的到来，老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。与此同时，住房改革的深入已使越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很
大学社会实践调查报告-住房反向抵押贷款推行的调查报告 本文内容：
大学社会调查报告
题目
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住房反向抵押贷款推行的调查报告
随着人口老龄化的到来，老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。与此同时，住房改革的深入已使越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，解除老年人养老的忧虑，“住房反向抵押贷款”正是由此而生的一个有价值的创新性设想。
住房反向抵押贷款就是利用家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在一生中予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。反向抵押贷款的主要适用对象是达到一定年龄、拥有一定房产的老人。老年户主将自己的房屋产权抵押给保险公司或相应的金融机构，这些金融机构根据老人的寿命预期、房屋的现值、将来增值及折损情况的综合评估值来确定贷款的额度。贷款本金和利息总额随分期放贷、时间延长而逐步增长。这种贷款之所以叫“反向抵押贷款”，在于它的现金流方向与传统抵押贷款是正好相反。反向抵押贷款的期限可以是定期的，但大多数情况下以申请借款的老年户主的死亡或者永久搬出住房为贷款到期日。直至投保人永久搬离该住房或者亡故时，反向抵押贷款开办机构才能将房屋收回进行销售、出租或者拍卖。概括起来说，反向抵押贷款使老年人不需出售和搬离他们居住的房产就可以获得一笔稳定可靠并将延续至终生的现金的流入。
住房反向抵押贷款的推出，对减轻养老负担，提高老人晚年期的生活质量；对激活房地产交易市场，促进国民经济新增长点的形成；对实现社会家庭资源的合理配置运用，效用最大化目标的实现；对改革家庭代际财富传递的传统做法，建立适应市场经济时代的父母子女关系，促成子女的自立自强等，都具有重大的功用发挥和价值实现。这一新型养老模式和金融创新工具的推出，可成为是一件功德无量的大好事，值得引起学术界的极大关注，因此本文就将对住房反向抵押贷款在中国开办的必要性和可行性进行一定的探讨。
一、推行住房反向抵押贷款的必要性分析
我国的社会保障体系还不太健全，独生子女政策推行的积极效应固然已很明显，但它所带来的负面影响也在逐步显现，老龄化、老人高龄化问题正以比国外快得多的速度在中国出现。所以，反向抵押贷款这一新的贷款模式在我国的实施，不论是实施的迫切性还是它的社会意义，都是更甚于其他经济发达国家的。
1、中县存在大量“住房富人、现金穷人”。经常可以看到许多拥有很好的住房却每日为生活费不足使用而发愁的老年人，我们将他们形象地称为“住房富人、现金穷人”。他们往往花费了一生的积蓄购买了住房，但每日的日常生活却依然简陋。有的甚至每日还要想方设法筹钱还买房时欠下的债，生活搞得很是狼狈，这样“资产大增，债台高筑”显然并不是个好方法。能否将这种反常现象有效地改变呢？本文探讨的住房反向抵押贷款能够将住宅更好地利用起来，使人们在挖掘住房的居住和投资增值功能的同时，也将其作为一种很好的养老保障手段，实现住房资产与流动资产之间的相互转换，将资产在一生中予以优化配置，实现一生效用的最大化。
2、养老资源严重不足，社会保障体系不太健全。社会保障制度不够健全，资金缺口大，尚不能完全担当全社会养老的重任。中国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年的计划经济时代，是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策；改革开放以后的15年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会养老保障统筹；1995年中央决定将个人账户制度引入中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带来沉重的负担，因而在实际操作中引发出很多问题。面对养老问题的迅速来临，需要开辟新的养老思路，增加新的养老资金的来源。
3、中国的储蓄额居高不下。居民的储蓄存款的用途，据有关权威机构大量的调查数据显示，“为子女抚养教育做准备”、“准备买房”和“筹集将来的养老费用”高居前三位。而且处于养老保障目的的储蓄在整个储蓄中占的比重在逐步上升，目前已经仅次于子女教育这一项了。如果将“准备买房”和“筹集将来的养老费用”的资金融会变通，用钱买房，用房养老，那么我国的储蓄额就能大大减少，从而达到扩大内需，拉动国民经济的增长的目的。推行住房反向抵押贷款之后，养老负担得以先行解脱，工作期间就不必为养老金的筹措下太多工夫，从而减轻了家庭的一大负担，也为养老问题的完善解决提出一种新的思路。
4、最近几年来，银行存款、外汇储备、保险费收入等继续大幅增长，社会资金闲置量急剧加大，切实需要一条好的投资之路。推行住房反向抵押贷款，将养老保险与购房售房相结合，可以为保险公司和国家社会保障机构
每年收取的巨额保险金和社会保障基金，寻找到一条安全、收益稳定可靠的投资出路。在各种投资方式中，还有何种投资方式的收益，能够比房屋这种不动产的投资更为稳定可靠呢？若保险公司承担起这一购房扶养业务时，正可以将每年收取的大量养老金，用于支付反向抵押贷款的养老款。两条现金流的一进一出，正是相得益彰。再者，这一笔资金是来自于养老，用之于养老，可谓用得其所。
二、推行住房反向抵押贷款的可行性分析
反向抵押贷款的概念在国外其实早已提出，并且已经有了较成熟的操作模式。目前许多专家学者也开始关注反向抵押贷款在中国的推行，以下就对反向抵押贷款在中国推行的可行性进行分析。
1、人的生命周期与住房的生命周期一般表现得并非一致。生命周期理论是反向抵押贷款的理论依据之一，个人家庭有自己的寿命周期，住房作为拟制的“生命体”也同样有自己的生命周期。从25岁购买住房，到75岁预期寿命结束，共计50年生命周期。而现有住宅多采用砖混结构与钢混结构，其物理寿命多在70~100年之间。所以当家庭宣告终结时，其住房却往往还有相当的价值如地价可资利用或补偿。反向抵押贷款正是要将这种房主身故后残余的价值，提前给予变现，以满足房主退休后养老的需要。事实上，目前房主购房的年龄多在30岁、40岁乃至50岁左右，我国住房市场化、商品化的机制形成的时间还不长，大多数家庭购房的时间都很晚。所以，在户主去世时，他的住房往往还有很高的价值，完全可以将其提前变现，提高养老水平。
2、住房制度改革使得反向抵押贷款具有可行性。传统的住房制度无视住房的商品性，因此住房没有作为消费资料进入商品交换领域，而是作为单位的固定资产，纳入固定资产的投资计划。对大多数家庭来说，住房资产在家庭财富中占很大比重，以房养老将大大提高老年人的养老保障水平。
3、核算意识、理财观念深入人心，住房反向抵押贷款模式所具有的资源优化配置的特性，能够得到广大家庭的共鸣。对住房反向抵押贷款的养老者来说，他可以照常居住在自己的住房里，同时还能通过住房反向抵押贷款增加收入提高养老消费水平，这不失为一种养老的好方式。虽然这一养老方式的实施在一定程度上又受着根深蒂固的传统文化制约，但随着改革开放和社会主义市场经济制度改革的深入，现在人民的思想和行为方式正在发生巨大的变迁，大众文化对住房反向抵押贷款的兼容性在迅速增强。
4、现在金融市场的不断完善、金融工具的不断创新和其抗风险能力的加强，使得反向抵押贷款这种金融产品、以及集房产、保险及资本市场于一身的联合业务运行机构的出现，不失为一种可能。服务对象的合理定位、严密的制度设计及国家政策的保证，在理论上使这种养老模式的长期运行成为可能。反向抵押贷款这一制度的设计需要购房扶养机构、资金提供机构及社保机构等专业人士共同磋商完成。
反向抵押贷款在国外已有较长时期的开办，这一模式借鉴引入我国，将只是一个时日选择的问题。在推行中将面临的长寿风险、利率风险、道德风险、政策风险、住宅价值变动风险等也应该引起我们的重视。所以，反向抵押贷款的发展和完善继而再到实践的应用，尚有一条很长、很艰辛的路要走，它迫切需要政府和相关部门的积极倡导，争取使之早日成为现实，真正为广大社会公众谋取实利。
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篇2：大酒店企业形象调查报告
大酒店企业形象调查报告 本文关键词：大酒店，调查报告，企业形象
大酒店企业形象调查报告 本文简介：天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632*大酒店企业形象调查报告调查目的：作为**大酒店制订决策的依据，从而为树立**大酒店的良好形象作铺垫。调查意义：能够起到透过现象看本质的作用，对企业的活动和策划提供有效的依据
大酒店企业形象调查报告 本文内容：
天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin
；QQ:1318241189；QQ群：175569632*大酒店企业形象调查报告
调查目的：作为**大酒店制订决策的依据，从而为树立**大酒店的良好形象作铺垫。
调查意义：能够起到透过现象看本质的作用，对企业的活动和策划提供有效的依据和导向。
调查对象：此次调查活动针对孝感城区各单位进行，被调查人员年龄被限制在25~50岁之间（大多数为男性消费者）。在发
放的200份问卷中收回有效问卷188份。在收回的有效问卷中有88.8%（167人）的消费者知道**大酒店（当然
并不代表其都到此消费过）并且较为认真地填写了调查问卷，另外还有11.2%（21人）的消费者不了解**大酒
店，仍以饱满的热情回答了问卷。在此次调查过程中，还有部分消费者不知道**大酒店（以下简称**）也
从来没有听说过，因此拒绝了我们的调查。
调查地点：孝感城区
调查方式：以问卷为主，访谈为辅
调查时间：2002年10月
调查背景：当今世界进入信息时代，市场竞争愈加激烈，企业在经营活动中必须掌握准确、及时、系统的调查资料，并对
市场变化迅速作出反应，才能在竞争中取胜。酒店、宾馆作为服务行业中的一员也是如此，其竞争的“白热
化”程度众人皆知。在此种情况下，谁能及时了解消费者到酒店、宾馆消费的动机和新的消费需求并及时调整
策略，谁就能在这一行业中占领先机,取得优势。
调查内容：
一、孝感几家具有较强实力的酒店，宾馆总体概况如下：
名
称
评价项目
孝感宾馆
小蓝鲸宾馆
乾坤大酒店*大酒店
三五大酒店
金狮大酒店
其他
印象最好的
12.3%
20.3%
28.6%
18.1%
5.4%
12.1%
4%
光顾次数
最多的
7.2%
23.9%
23.1%
10.2%
3.9%
23.5%
8.5%
调查显示，乾坤大酒店、小蓝鲸宾馆与其它同类宾馆、酒店相比，其在美誉度、顾客光顾次数方面都占有绝对的优势。虽然少数消费者“弄虚作假”，未能如实准确地反映客观现实，给我们统计带来了一定困难，但是总体波动幅度并不大,如实反映了各企业的情况.此次调查过程中，**的美誉度、光顾次数比上一次调查结果相比均有一定的提高。究其原因是多方面的,但不乏于以下两点：首先是调查人员的目的和态度诱导消费者认为此酒店的服务工作还是比较到位的,这在无形当中拉拢了酒店与消费者的距离。其次，调查人员与消费者的“对话”引起了消费者选择的偏向。尽管如此，其调查结果还是显示了**的实际情况—与行业龙头老大还有相当的差距
二、、**大酒店在消费者心目中的档次
消费者认为酒店档次
高档
中档
低档
所占百分比
35.3%
64.7%
0%
调查表明，**在消费者心目中属中档次，这与**期望值——**在孝感属高档酒店还存在着一定的差距。其中除了一部分消费者不了解**以外，肯定还存在着诸多方面的因素：如饮食、环境、口味等问题。
三、**大酒店的服务
服务质量
较好
一般
较差
所占百分比
42.
9%
54.
4%
2.
8%
“一样的菜、一样的价格，不同的服务就会产生不同效果”这句话的确有道理。从孝感整体现状看，大多数酒店、宾馆都比较重视服务质量，以致于有部分消费者认为“孝感市酒店、宾馆的服务都还可以，要想搞得再好也好不到哪里去”
“在孝感也只有这个样子”。虽然单纯的服务竞争难以达到吸引众多顾客的目的，但酒店仍然要重视服务质量的提高。在被调查人员中，有人提议“要以服务感染人”。这一提议无疑将对服务的要求上升到更高的境界。而作为酒店的员工也必须朝这个方向努力发展，以便使自己的服务更加“亲情化”
、“主动化”,更具亲和力、感染力。此外还有一部分消费者反映“上菜太慢”，建议提高速度，增加厨师人数.在必要时,提供适当的娱乐活动(如:看电视、看报纸、唱卡拉OK等等),既能营造气氛,缓解消费者焦燥的情绪,又能引起消费者对酒店的好感。
四、**大酒店的饮食
1、价格
消费者认为饮食价格
偏高
合理
偏低
所占百分比
54.
0%
45.
0%
1.
1%
虽然**已经将饮食价格作了大幅度的调整，但被调查的消费者中仍有54%的消费者反映饮食价格偏高。其原因可能有以下几种：
(1)
虽然**餐饮价格作过下调，但是许多曾到此消费过的消费者还不知道。
(2)
一部分消费者消费能力有限，即使饮食价格下降不少，但他们仍然不能接受。
（3)心理作用。作为消费者，谁都抱有物美价廉的心理，因此他们总希望饮食价格越低越好，于是顺手选择了“偏高”。
(4)在被调查的消费者中，有一部分消费者虽然到此进行消费过，但由于自己是被别人请客到此的，因此他们不好意思向别人问价格这一敏感性的话题，因而凭直觉选择了“偏高”。但无论怎样都暴露了**的一个问题即价格下调的宣传缺乏力度。诚然，我们了解消费者对该酒店饮食价格的评价不是单纯的为了得到数据或结果，
而是要让更多的消费者觉得其“价格合理”或是“相对偏低”。当然，一味的降低价格显然不是明智之举。为此，酒店可采取以下几种方法：
A、通过与其他同类酒店、宾馆饮食价格相比，**在认为其饮食价格合理的情况下，可选取饮食中的一道或两道顾客常点且较为经典的菜合适降价（要让顾客一眼就能看出此道菜的价格的确比其它同类酒店、宾馆低）。这样就给顾客造成一种**档次高，饮食价格低的印象。根据调查结果可知道大部分消费者选择到此酒店消费的途径是靠朋友介绍，而此时的消费者有了这种特殊的印象就必然会向自己的亲朋好友进行宣传。
B、酒店可将饮食价格按照一定的价格标准划分几个档次,并排列在菜价报单上。这样可以满足不同消费能力的顾客的不同需求。
C、凡事以新颖吸引人。酒店可开辟“健康饮食专栏”。专栏内容包括“疾病与饮食”和“膳食营养一览表”两部分。此专栏最好放在酒店较为显眼的位置。虽然有些顾客不需要也不了解，但看到此专栏心里总有一种新奇感,满足消费者追求健康自然的心理。
2、口味及其它
影响您到此消费的因素
环境
口味
服务
价格
交通
所占百分比
17.
4%
29.
1%
`23.
1%
26.
0%
4.
3%
上表显示，口味在消费者心目中占有极其重要的位置。“孝感人喜欢吃什么口味的菜”，可能不同的人就有不同的回答。究其原因是人的不同生理、心理需求，会影响人的消费趋向，当然也就决定了其饮食的偏好、习惯，这样也就引起口味的差异。在调查中有些消费者反映**的菜没有特色，建议增加一些有特色口味的粤菜、川菜等。且先不管消费者提议增加什么样的菜，作为一个酒店首先应做到的就是让菜的种类丰富起来。即使大多数情况下不需要这么多种类的菜，但至少可以让消费者感觉到“选择的空间更大了”
、“花样更齐全了”。一盘好菜如果没有经典的名字也是无法吸引顾客的。为此酒店可以给一些较为经典的菜取上典雅、有趣的名字，充分勾起消费者好奇心和品尝的欲望，这样既能从一定程度上能够改变消费者的消费取向，增加酒店的消费层次，又能让消费者感到菜有新异、有特色，能够增加消费者对酒店的好感度和光顾度。
店内有名厨固然重要，但名厨如果不懂色彩搭配知识也是酒店的一大遗憾。有消费者反映该酒店菜的颜色不好看，造型不雅观。因此作为高档酒店的厨师应该学习一下色彩知识、设计知识，多看有关菜肴搭配的书籍。一道好菜不仅需要香、味，而且色彩的搭配和协调也是至关重要、必不可少的。总之，色、香、味俱全才是一道好的菜肴。
五、**大酒店的住宿
消费目的
住宿
、餐饮
休闲
、娱乐
举办会议
洽谈生意
所占百分比
59.
8%
25.
1%
6.
5%
8.
5%
消费者来此的目的就是住宿、餐饮（见上表）。因此住宿理所当然是消费者注重的重要环节。**大酒店虽然设施齐全、环境优越，但如果价格没有占到优势，那也是“得不偿失”的。根据此次调查可以看出大多数消费者愿意接受酒店的标准间的价格在150RMB左右（见下表）这与**大酒店标准间的标价288RMB还存在着较大的距离。虽然酒店客房也并不是让每个消费者都能消费，但是我们可以在保证整体消费的档次上，进行酒店各方面的价格适当调整—将档次分多，实现各方面的层次化和多元化，满足不同消费档次的消费者的不同消费需求，扩大酒店的消费人群，从而增加酒店的客源。
接受标准间的价格
100RMB左右
150RMB左右
200RMB左右
250RMB左右
288RMB左右
所占百分比
20.
2%
50.
6%
19.
0%
6.
5%
3.
6%
六、**大酒店的娱乐
从上表五（1）可以看出消费者对酒店的休闲、娱乐也十分注重。各宾馆、酒店之间的竞争已由原来单纯的住宿、餐饮之间的竞争转向休闲、娱乐等多方面的竞争，因此酒店娱乐项目的多样化必定是大势所趋。虽然酒店设有舞厅、棋牌厅等，但在消费者的眼中，这还不尽齐全。在被调查的消费者中，有人提出要设有免费娱乐项目（如台球、飞镖、保龄球、乒乓球等）。像这些需要投资的娱乐项目，酒店可量力而行。另外酒店还可引进大城市中最新潮的大众娱乐项目来吸引更多的消费者。
七、**大酒店的环境设施*大酒店相对其它同类宾馆、酒店来说地理位置相对偏僻，这必然会对其知名度产生一定的影响，建议**将环境塑造得更有特色，达到引人注目的效果。当然作为新开张的硬件设施较为完善的**大酒店来说，若在布局上作较大的改进显然是不太现实的。在调查中，有些消费者反映“**大厅太小，没有高档酒店的那种气势”，但既然布局如此，酒店也没有必要刻意去做这些较大的改动，以免造成无谓的损失和消耗。事实上，“大”有大的气势，“小”有小的风格，只要我们能够在小事上做好文章，使其小的有内涵、有品味，也能让众人为之“倾倒”。为了“打扮”大厅，酒店可以在墙上挂一些名家的装饰画、油画等，还可在墙角放上雕塑等，同时在大厅布局和摆放上下功夫，在有限的空间里创造“无限”的空间，给消费者制造一种氛围，让消费者的思想在这个“无限”的空间里自由翱翔。此时大厅俨然是一间“小型艺术馆”。这样消费者在欣赏名画的同时，不仅能感受到**大酒店的艺术文化气息，又能体验到**深层的企业文化和内涵。何乐而不为呢？此外，被调查人员中有消费者建议**要有自己的发电设备、停车场地等。在资金允许的情况下，酒店可适当满足消费者的这些要求。
八、**大酒店的广告宣传
广告宣传
不错
一般
太少
从未见过
所占百分比
13.7%
54.9%
23.6%
7.7%
由于填写调查问卷的大部分消费者都是去过或是听说过**的，而没有听说过**的消费者大多数婉言拒绝了填写，因此上表反映的结果比“正常”情况下的结果有较大差距。由此可以断定**的广告宣传较少，效果比较差。一个硬件设施较好的高档酒店如果还不为许多消费者所知，那么这部分消费者基本上就不会到此消费。因此**进行广告宣传便迫在眉睫。当然，作为高档酒店的广告应更具创意性、针对性，因为制作平淡的广告总可能让人联想到酒店档次低。根据上述情况，酒店可采用以效果持久、广告费用相对低廉的灯箱广告为主，其它广告（报纸和媒体广告）为辅。其具体做法如下：
在交通路与城站路交汇处放上较大的“路牌式”灯箱广告。灯箱广告要求制作十分精美并着重突出酒店的饮食特色。标明**大酒店地址及所处的方向。在体育馆西路中间放上另一较小的灯箱广告，广告内容要着重突出服务的宗旨。
在新技术开发区旁的交通西路上放上又一“路牌式”灯箱广告。广告内容除制作要求精美外，并具创意性。要着重突出酒店内部的幽雅环境，留下地址，标明方向。
A、在火车站、汽车站和广场各放一平面广告或霓虹灯广告，并标明地址。
B、在重大节假日，建议推出特色菜并进行宣传。
C、在必要时也可借助其它媒体（新闻发布会、报纸广告、电视广告等）“造势”。
D、利用社会上一些重大活动（如：市里的重大会议等等），并进行良好的合作，树立更好的企业形象，起到借势的作用。
E、处理好企业与政府的关系，企业与社区的关系。
结束语：任何一个酒店、宾馆，一旦开张，它都要遭到消费者严厉目光的挑剔。能够经得起消费者检验
的必然生意兴隆，不能够经得起消费者检验的就必然会遭到门可罗雀的后果。在这种情况下，**的领导就必须持积极主动的态度向别人学习和借鉴，以此来提高自己酒店的业绩和效益。
大酒店导入CIS策划书
2002年10月
前
言
本策划书是受**大酒店（以下简称）的委托，进行一系列调研活动后，重新评估了其企业理念，构造新的经营策略和CI总方针，并作为未来作业的总方向。
本策划书是对大酒店策划的企业识别系统的企划书，是公司最高主管的建议。建议完全站在客观的立场上，消除了公司内部管理者对酒店发展建议不能客观看待的因素，策划所需资金都是必要的，望能客观利用。
稽
核
问
题
调查显示，大酒店在**属中档型酒店，只有一年的历史，没形成自己的企业理念和企业文化，识别系统不甚规范，并且还存在一些基本问题，如口味、价格等因素也影响了客源。具体信息在调查报告中已做详细阐述。
解决基本问题
（1）建立完善的服务，调整菜系结构。该酒店在一定程度上不能满足顾客的需要。消费者反应的菜系单一。没有特色风味，建议增加菜的风格、口味。如闽菜、粤菜等，尽量满足大部分顾客需要。
（2）调整价格结构。54%的消费者反映，的收费标准过高，包括餐饮标价和住宿标价。同样的消费，在乾坤、孝感宾馆就显得更加便宜。虽然不提倡薄利多销，但从孝感的整体消费水平来看，高价位的确不是明智之举。建议放下“降价就降低了档次”的想法，适当下调价格，在导入CIS系统的同时，建立VI识别系统，以消费者满意为中心，将菜价分出档次。
（3）服务方面，调查显示，认为工作人员态度较好的占42.9%，认为一般态度的占54.4%，根据消费者的反应，首先建议多增加一些免费娱乐项目（如台球、飞镖、乒乓球等），进一步提高员工素质，服务人员要积极主动的服务；再次，要加强安全措施的建设。
（4）环境方面，根据实地考察，的布局摆设总体上给人的感觉不错，色调方面搭配的较为合理，但在某些细节还存在问题，这就有可能导致以小乱大，反受其乱，破坏整体效果，大厅给人有一种压抑感，建议将上面的绿藤丝收缩一些，打破单调的摆放，添加一些吉祥物，以烘托出气氛。
（5）基础设施的完善
建议增设发电设备和自己的停车场地。
（6）可增加措施，在孝感城区，凡到已经消费达到100元以上的顾客，承包返回的士费用。
（7）特色食品的引进和高级厨师的聘请。由于社会人口流动和商品文化交流的加速，人们在也不局限与传统的口味，特色食品反而能跨省传播甚至在全国范围内得到推崇，所以推崇特色菜和聘请高级厨师势在必行。
寻
求
发
展
1、短期目标
(1)、重点加强厨房工作建设
厨房是核心部分，直接关系到酒店的生存。综合消费者意见和广告调查小组实地考察的情况，的厨房建设不到位，存在诸多问题。首先是口味，不谈各种菜系，也并非是一直认为的口味选择的问题，而是口味不到位的问题。原因是厨师的技术存在问题。其次，内部卫生问题值得重视，虽然制定了工作人员的守则，但并没有严格执行,彻底抛弃原有的识别系统。
以前引进“上海人家”的企业形象，由于不成功而抛弃了以往的识别系统，重新树立形象，但以往“上海人家”遗留下来的种种标识系统极易误导消费者对的形象造成了不好的影响，建议立即撤除原有的不合规范的路标和霓虹灯广告。放下“舍不得”的错误思想。设计制作其具有创意的广告。孝感广告的整体水平较差，广告牌任何人都会做，但却只有“广而告之”的作用，要取得效果，还是要靠其关键部分——创意，这就是孝感人做的广告为何没有效果的关键所在，因而导致了一些人对广告宣传的淡漠，经济发展因此缺少催化剂。建议请专业广告公司设计具有专业水平的广告或广告牌。广告牌张贴的地方，应该选择人员较多的地方如：广场、汽车站、火车站。选择较为引人注目的方位，达到最佳可视效果。
(2)、举行广告活动
①、文娱活动，如歌舞晚会等，请专业人士策划，让在消费者心中潜移默化的形成良好形象。
②、与电视台或广播台合作，提供赞助或举办健康饮食栏目，树立的良好形象。
③、制作影视广告，请专业人士策划。
2、长期目标——导入CIS
全球生态环境的恶化，使人们意识到了建设“绿色饭店“的重要性，管理就是做人的工作
，而人文的东西都少不了一个文化内涵，所以，近年来，酒店管理者开始倾向于管理，即绿化与文化，特别是文化，管理者们经受了太多的经验和教训，部分人开始搞起酒店形象塑造工程（即CIS，企业形象识别系统），这就不能不提到企业经营理念的问题，而一种理念都必须建立在一定的文化基础之上。影响中国数千年发展的儒家思想文化是中国管理学的来源和精髓，是中国现代文化和管理的瑰宝。运用儒家思想文化进行管理是现代中国经营管理者们不可避免的倾向性的选择之一。二十一世纪已经到来，国内的酒店建设、上星热仍在持续升温，用一话来形容——市场竞争激烈。这一切，为我们敲响了警钟。针对现状，广告策划小组冥思苦想，如何在酒店管理与儒家文化当中寻求一些结合点，也归纳了几条，愿起到抛砖引玉的作用。
（1）、从酒店管理者角度出发：儒家思想文化的核心为“仁“，孔子宣传“仁政“，则酒店也应该考虑“以仁管理“。
孔子多次对他的学生和一些从政者说：“政者，正也“其意为“政的意思就是端正“，不管是管理一个国家，还是一个企业，首先要求管理者思想端正、行为举止端正，因为“以正，孰敢不正？“管理者先做到端正了，下边的人谁还敢不端正呢？孔子对“仁“由多种释其中很重要的一条是“克己复礼为仁“，也就是说，“克制自己，使言语行动都合乎礼，就是仁“。孔子所说的“礼“，是指当时周王朝沿用形成的一整套的社会礼仪制度。客观地讲，几乎所有饭店企业，不管规模大小，无论完善与否，都有自己的一套管理制度，如员工守则服务质量检查标准，卫生检查标准，岗位责任制等等。管理者应该从自身做起，自上而下用制度来管理，用制度来约束。尽管这是人人皆知的道理，但别忘了，在实际的管理供需作过程中，存在一个很大的矛盾，就是制度存在，不可谓不健全，但贯彻不力，执行不严。孔子的“仁政“思想告诉我们，要有制度，管理者首先要遵循，起表率作用，对被管理有一定的约束力。这是“仁“给我们的启示之一。其二，孔子强调“仁“是人的最内在的本性，而且阐明了这样一种观点，即人在人格上是平等的。也就是以“慈爱“为基调，要求尊重人生命与人格。从这一点出发，大酒店的管理者就可以把“以仁管理“作为企业的经营理念。
（2）、
从创优质服务的角度出发：孔子曾说“里仁为美“，根据这一观点，酒店可以引申为怎样为客人创造舒适、舒心、优雅的居住环境。
中国实行改革开放之后，饭店也由昔日的招待所性质往现代化旅游涉外饭店方向上转变。“顾客就是上帝“，“客人永远是对
的“，尽管一开始国人在观念上难以接受，但毕竟还是接受了。人们意识到，要想提高效益，必须有客人来，要想让客人来，必须有优质的服务，优美的环境，要让客人感觉到物有所值，物超其值。
要创造充满慈爱之心的环境，首先这儿的人必须是有仁德的人，由慈爱之心的人。因为“德不孤，必有邻“，有德的人是不会孤立的，一定会有同伴。比如客人去餐厅吃饭，服务员上菜时不小心把菜汁滴在了客人身上，服务员心头一紧张忘了道歉，令客人十分生气，导致投诉现象的发生，最后经理不得不出面解决。其实，服务员如果能及时道歉，并体会到客人爱洁净的心理，抓紧处理，说不准客人也不会这么大发其火。创造充满慈爱之心的环境，
也离不开硬件设施的舒适性，又如房间里的浴室由于当初设计失误，采用的地板砖太滑，客人不时滑倒，则饭店要以人文关怀的精神考虑如何采取访滑措施。
应该指出的是，任何酒店都是由“硬件“和“软件“构成的，孔子所说的“里仁为美“，是偏重于指“软件“而言的，这与我们所提倡的提高服务质量的精神也是吻合的。
（3）、从员工培训的角度出发：“己所不欲，勿施于人“，酒店在搞员工培训时，可以向员工灌输“忠恕“、“中庸“的思想。
所谓“忠恕“就是指尽自己最大的努力去成人之美，将己心比他心，尽可能同情地了解他人的处境。所以说，一旦员工拥有了“忠恕“的精神，就肯定可以向客人提供尽善尽美的优质服务。所谓“中庸“，是儒家思想除“仁“之外的另一个重要思想，实际上讲的是一种理想化的境界。酒店企业平时的员工培训工作，主要追求的是员工技术能力的提高，但目的总会离不开指导思想。有的酒店在培训员工时，提倡CS（Customer
Satisfaction）原则，即顾客满意，一切围绕客人转。随着管理者日益重视对员工的人文关怀，又有人提出了ES（Employee
Satisfaction）原则，即员工满意。用假日集团创始人凯蒙.威尔逊先生的一句话来形容ES原则最为恰当不过，他说：“没有满意的员工，就没有满意的服务；没有令员工满意的工作环境，也就没有另顾客满意的享受环境。“而孔子的“中庸“思想则可以说是集中、包含、概括了CS与ES的精髓，做是要适度，既要让客人满意，又要让员工满员工接受了这一思想在为客人服务时也会很好地，尽力地去把握。
吸取儒家思想的精华，讲其合理应用到企业管理中。转变思想观念，放弃“降低价格就降低了档次”的观念，树立长期发展的目标，导入CI系统，CIS是确立长远发展目标的必经之路。通过对决策层的调查与访问，对企业形象的调查，信息传诵情况的调查，企业名称和商标的研究，制定出的企业理念，并使之制度化，具体化，可操作化。并对视觉识别基本要素进行开发和设计，视觉系统的设计，进行识别手册的制作，体现CI系统的新形象、新服务开发的策划。
建立饮食文化，讲饮讲食，如：茶文化、酒文化等等，办起中外饮食专栏和菜文化的知识讲座，在消费者心中树立良好的形象。
在商业厅旁开辟一块，建起古朴的咖啡屋，享受各种经典名茶和沁人心脾的咖啡，可纵横股市风云，是古朴文化与现代商海潮的绝妙组合。
在西餐厅里放些绿色的风景画、装饰画和盆景，给人一种清香、淡雅的感觉，能享受食品健康的乐趣。
培养品牌酒店要根据实际情况出发，重特色、重创新、重文化、重质量、重品牌的特点，树立龙头企业。
成立专业的企划部和市场调研部，为企业今后发展提供有效的指导。
1）标志图形：这是企业的象征与识别符号、是CI体系的基础。由标志图形，企业名称，专用字体与专用色彩组成。它是企业的核心命脉。
2）企业理念的设计
企业理念的设定是总概念报告的重要内容之一，它与企业主管沟通，企业主管应直接对理念设定负责。经过对发展目标和前景的研究，拟出其企业理念：尽善尽美，至真至诚或者真诚温馨待佳宾，团结拼搏争一流。企业座右铭：企业在我们的心中，质量在我们的手中，责任在我们的行动中，顾客在我们的视线中。
3）办公用品的开发与设计
办公用品包括信笺、信封、名片、信息传递卡片等，必须统一设计规范，建起员工的信赖感、责任感，可确保企业对外视觉的一致传达。
4）运输系统
运输系统作为企业必不可少的环节，起着不可忽视的作用，可将酒店内部的运输工具喷上色彩，使之更具的风格，具有更大识别性。交通工具是一种活动的招牌，它在广泛的范围内流动，经常为人视觉所接触，能产生极强的形象心理效果。
5）服饰系统
服饰系统是企业的一个重要的组成部分，统一企业形象。
6）公共标识系统
，引起人们注意。
7）企业宣传册、产品说明书的印刷排版指导。
8）广告系统
户外广告（包括灯箱、路牌等）在企业形象的形成中、与消费者沟通中起着举足轻重的作用。广告是企业成长过程中必不可少的一环，能成功的运用广告，则事半功倍，若巨大的广告的费用没有得到应有的回报，则事倍功半。它是对外宣传的一种手段，就像推销商品一样。
9）包装系统
它应用于企业商品对消费者的形象传达，有时它也是一种宣传工具，有时它也是无形的营销工具，使其激起消费者的注意。
通过以上几点建议，进行企业整合、包装、完善，迅速迈上一个新的台阶，在众多企业中脱颖而出，向正规化、专业化方向大力发展，树立更好的品牌形象。
篇3：昆山别墅消费调查报告
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昆山别墅消费调查报告 本文简介：2009年昆山别墅消费意向的调查报告（后附：2009年昆山上半年楼市成交基本情况）【昆山别墅概况】据不完全统计，目前整个昆山市场别墅在售项目有30多个，从位置来看，主要集中在西部，北部沿阳澄湖带，和马鞍山路带，南面则靠近淀山湖，千灯等古镇附近。从建筑风格上看，仍是以欧式别墅居多，也有少数雅致的中式别
昆山别墅消费调查报告 本文内容：
2009年昆山别墅消费意向的调查报告
（后附：2009年昆山上半年楼市成交基本情况）
【昆山别墅概况】
据不完全统计，目前整个昆山市场别墅在售项目有30多个，从位置来看，主要集中在西部，北部沿阳澄湖带，和马鞍山路带，南面则靠近淀山湖，千灯等古镇附近。从建筑风格上看，仍是以欧式别墅居多，也有少数雅致的中式别墅。
从2003年起，国土资源部就开始出台政策禁止别墅用地的供应。2006年，国土资源部正式对别墅开发下发了“封杀令”。别墅用地叫停后，对于别墅的开发商来讲，尤其是现在手头有地、有项目的开发商，应该是一种变相的利好刺激。另一方面从昆山的房价优势上来看，昆山的别墅仅相当于上海公寓的价格，“别墅”市场逐渐被开发企业普遍看好。
国土资源部出台政策禁止别墅用地的供应，国家对别墅用地现在已经不推出了。别墅产品，会越来越稀有，这也是投资者看好的重要原因。昆山别墅在市场竞争中，具有以下竞争优势：
◆
交通条件优越，背山面水；
◆
市场容量大，无投资变现后顾之忧；
◆
独特人文景观，迎合时尚消费；
◆
集约化信息化，管理手段先进。
景区风景资源特征突出，资源品味较高，生态环境优越，对客户具有强烈的吸引力。
【投资安全性分析】
通过对房产投资风险判断的差异性分析，得出结论：
1、商铺的风险最大，并且未来的供应有较大的不确定性；
2、住宅的流通性高、投资门槛低，因此住宅成为了收益率最好的物业，这也反映了我国投资者较为明显的心理偏好。而在住宅市场中，普通住宅的租金和价格波动幅度，又要高于豪宅市场。
3、以上海豪宅的租金价格为例，近几年来的变化很小，并未受到通胀因素的影响。所以豪宅可以看作奢侈品的一种，其价格主要受供给、以及小部分高收入者的可支配收入影响，显然通胀并未对这两个因素造成大的冲击，所以豪宅别墅是比较安全稳健的投资选项
房产投资多层面的产品受的影响，很大的原因就是受到一个城市的放量的影响。放量大的时候，购买者选择的余地比较大，感觉到可分担的楼盘比较大。很多投资置业者把昆山别墅类的产品作为第二住所来购买。投资需求方面，考虑到今后的升值潜力，别墅的升值潜力是高于公寓产品。别墅这种产品，受经济下滑冲击影响是不是很大。由于政策调控，别墅产品以后会越来越少，数年以后，市场难有一手别墅供应，可选择的只有二手别墅。
上半年全市房屋销售价格继续走高
当前，受开发商大规模降价促销、房地产政策刺激以及长期以来累积的刚性需求的部分释放等综合因素的影响，全市房地产市场进入快速回暖阶段，商品房销售价格也在不断上扬。主要表现在：1、上半年全市新建商品房销售均价5433元/平方米，同比增长13.6%，环比上月增长3.2%。其中住宅销售均价5427元/平方米，同比增长17.3%，别墅、高档公寓销售均价8668元/平方米，同比增长23.3%。2、二手房销售价格同比增长11.3%，环比增长2.5%，其中二手房住宅销售价格3604元/平方米，同比增长10.6%，环比增长1.8%，二手房市场呈现快速复苏态势。
商品房销售价格的不断走高，与消费者购买力提升的不同步，应引起关注。
【昆山房产分析】
1-6月全市商品房销售结构有所调整
延续5月的热销势头，全市房地产市场继续发力，1-6月全市实现商品房销售面积149.98万平方米，同比增长13.6%，其中当月销量42.21万平方米，环比增长1.4%，自经济危机以来当月销量达最高。全市商品房销售结构有所调整，主要表现在：
从分用途看，全市改善性住房和投资性商品房销售在快速升温。1-6月实现住宅销售面积127.41万平方米，同比增长9.2%，其中别墅、高档公寓销售面积24.65万平方米，同比增长38.1%，占住宅比重比上月提高0.9个百分点；办公楼销售面积1.98万平方米，同比下降7.2%；商业营业用房销售面积16.47万平方米，同比增长61.5%。
从分地区看，花桥经济开发区后来者居上，显出较强的发展潜力，1-6月全区实现商品房销售面积21.64万平方米，同比增长38.2%，占全市总销售面积的14.4%，占比比1-5月增加6.7个百分点，销售势头直逼开发区。玉山镇、开发区分别实现商品房销售面积37.0万平方米、28.79万平方米，同比增长37%和下降0.8%，占全市总销售面积的比重比1-5月都有不同程度的减小。其他8镇除巴城、周市、淀山湖和周庄销售是增长的外，其余4镇销售都出现不同程度的下滑，尤其是张浦，下滑幅度达64.8%。
【昆山别墅置业意向报告】
昆山别墅评估价值应当继续保持上升态势，经济性原因包括：
1.昆山市作为中国知名旅游城市，有最佳人居环境，随着城市知名度越来越高，优美的环境被越来越多的人所向往，使昆山市房地产业的发展具有较大的发展空间。
2.昆山市的房地产市场是一个全国性的市场，以成功人士“第二居住地”为发展方向，广阔的市场将使昆山市的房地产业能保持长盛。
3.昆山市气候资源和岛屿市场的独特性，使房地产业有着较少受国家宏观调控政策和其他大中城市价格变动影响的特殊性。
4.土地将进一步升值。地产是房地产业的重要组成部分，随着昆山市房地产业的快速发展升级，土地价格不断攀升，别墅用地供应被禁，掌握了紧俏的土地资源和别墅产品就等于掌握了市场，掌握了财富。
5．昆山经济中心的地位不断得到加强，房地产产品增值空间可观。
【昆山别墅销售预测】
昆山是一个三线城市，但发展很快。昆山城市规模已经达到65%，按照一般的城市发展，达到70%是基本饱和，从现在整个政府的批地情况看，市中心土地并不是特别多，主要是花桥等地最近放量比较多一点。2000年，别墅市场并不是很成熟，但仍有项目可选，例如宝岛做的是第一批联体别墅。现在，昆山别墅已经发展到一定的阶段，因为昆山发展了一批中产阶级，吸引了大量投资置业、长期居留的区外、境外人士。
从目前来看，市场的放量还可以，如果别墅量再放大一点，就会出现供大于求的情况。从周边情况看，包括花桥，基本上是外来型市场。例如，到上海打工的夫妻买房子需要20年时间，但在昆山大概是10-15年时间，从这个情况来推算，昆山别墅需求爆发量的时间要在2015年左右。所以昆山项目目前主要还是主推上海为龙头的长三角市场，昆山本身的市场消化量并不是特别大。
从目前的土地报告和批复情况来看，上海是一年放量4千万平方米，今年是2千万，明年是3.5千万左右，会有一些挤出效应。05年放量是400万平方，今年是200万平方，整个上海市场是供小于求，会把一部分的昆山市场弥补掉，周边的花桥、淀山湖这些都会给上海的市场吃掉，昆山基本上满足玉山镇。
别墅新项目也在建设，会赶在2009年经济转暖的黄金销售季节推出。大概在9-10月份，或者12月份年底。
昆山市别墅产业迅速发展原因分析
昆山市别墅产业得以迅速发展，主要原因有以下几个方面：
一是昆山市作为优秀旅游城市，有最佳人居环境，随着城市知名度越来越高，优美的环境被越来越多的人所向往，使昆山市房地产业的发展具有较大的发展空间。
二是昆山市的房地产市场是一个全国性的、国际性的市场，以成功人士“第二居住地”为发展方向，广阔的市场将使昆山市的房地产业能保持长盛。
三是昆山市的城市化进程刚开始快速发展阶段，城市房地产的发展存在着巨大的发展空间。
四是昆山市气候资源和岛屿市场的独特性，使房地产业有着较少受国家宏观调控政策和其他大中城市价格变动影响的特殊性。
五是有大项目支撑。一批重大项目的强劲支撑，房地产投资将继续保持大幅增长，占全社会固定资产投资的比重还将加大。
六是土地将进一步升值。地产是房地产业的重要组成部分，随着昆山市房地产业的快速发展，土地价格不断攀升。“十一五”期间，昆山市将按“土地供应略少于市场需求”的原则控制土地投放，土地价值将进一步得到释放。
昆山经济发展支撑消费力
昆山国民经济保持平稳较快增长。2008年地区生产总值突破1500亿，达1500.26亿元，按可比价计算，比上年增长15.0%。产业结构不断优化，二、三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年完成第一产业增加值12.37亿元，比上年增长2.2%；第二产业增加值978.81亿元，增长14.1%；第三产业增加值509.08亿元，增长17.2%，服务业增加值占GDP比重达到33.9%，比上年提高1个百分点。按常住人口计算的人均地区生产总值达120882元（按现行汇率折17687美元）。在台湾电电公会2008年祖国大陆环境与风险调查中，综合实力位居第二。成为全国18个改革开放典型地区之一。荣膺影响中国改革十大创新城市。
财政收入再创新高。2008年实现全口径财政收入272.55亿元，比上年增长35.0%，其中：地方一般预算收入突破百亿元，达到115.69亿元，比上年增长33.7%。全口径财政收入占地区生产总值比重达到18.2%，比上年提高0.7个百分点。财政收入总量、人均GDP和人均地方一般预算收入继续位居全国各县（市）之首。
2009年上半年，昆山经济增速有所下滑，但经济总量增加绝对值仍然发展很大，特别是出口经济恢复，经济发展速度渐入佳境。
昆山属于以电子产业为主的出口加工型经济模式，国际金融危机爆发后，由于欧美市场消费需求急减，企业出口受到严峻挑战，昆山出口额自2008年11月起同比连跌7个月。由于采取了一系列举措帮助企业增强国际竞争力，因此，尽管全国出口总体形势不容乐观，但是昆山市出口同比降幅最小。2009年6月份昆山市单月出口30.9亿美元，同比增长1.2%，一举扭转了经济下滑。
从行业和企业来看，笔记本电脑对我市出口增长起到了至关重要的作用。今年前6个月，笔记本电脑产量同比增长21.6%，有效地弥补了工业产品出厂价格下跌带来的不利影响。仁宝、纬创集团今年出口额出现逆势增长，跃居全省出口企业前两位，稳居全球笔记本生产企业第一和第三位。
在主导产品和龙头企业出口额呈现增长的同时，其他行业的出口额也在小幅回升。电线电缆出口在4月和5月连续下滑的情况下，6月有所回升，出口额环比增长27.14%；电梯和自动扶梯今年前6个月出口3627万台，货值1.15亿美元；灯具前6个月出口货值同比增长32.31%。
多方青睐昆山置业
近年来，昆山越来越被国内外朋友熟知和青睐，人们爱这里美丽的自然风光和优良的生态休闲环境，并把在昆山购房置业作为生活中的一件大事、乐事。有关部门调查显示，在昆山购房的有企业管理层人员、城市白领、普通职员、私营业主、商人、演艺界明星、体育界人士，还有很多是退休的老人，遍布全国30多个省市自治区，其中65%的购房者用于个人居住。
昆山先后获得
“全国城市环境综合整治优秀城市”、
“全国生态示范区”、“国家园林城市”、“全国造林绿化十佳城市”、“中国人居环境奖”等国家级荣誉称号。
昆山别墅的客户主要是针对昆山和上海为龙头的长三角地区。昆山作为上海和苏州之间的“中心花园”风景秀丽，景色宜人。这里物华天宝，人杰地灵，曾诞生过著名爱国主义学者顾炎武、散文家归有光、画家龚贤。更是被誉为“百花园中一株幽兰――昆曲”的发源地。
昆山置业利好
旅游交通便利的昆山，沪宁铁路、沪宁高速公路、３１２国道和娄江水道穿城而过，且临近上海虹桥国际机场，形成了铁路、公路、水路和航空并存的立体交通网络，星级涉外饭店、旅游汽车出租公司、旅游购物商场等一应俱全，已形成多功能，多层次的综合性省级旅游渡假区。
住宿：
昆山自古就是“吴中名邑”，商贾云集，非常繁华。近年来，昆山的酒店旅馆业也十分发达，现有星级酒店十几家，大小旅馆更是不计其数。
如下榻在昆山市中心，那昆山宾馆、鹿都宾馆是最佳选择。如果您刚刚从繁忙的工作中脱身，希望寻觅一个宁谧的世外桃源好好放松，建议您下榻昆山市周边的淀山湖宾馆、申江大酒店。定能沉醉于湖光山色之中。
美食：
昆山是苏菜的发源地之一，美食文化渊源流长的昆山，阳澄湖大闸蟹、奥灶面、周市燠鸭、正仪青团子、周庄万三系列食品深受众多游客的青睐。
娱乐：
昆山的娱乐业远近闻名，魅力在于其丰富的旅游资源，秀丽的山水能使人暂时忘却都市的喧嚣。既丰富了当地人民的业余生活，也吸引了周边许多大城市的居民。每逢周末，昆山市内热闹非凡。
昆山市内健身娱乐场如卡拉OK厅、茶庄星罗棋布。在这儿，生活的浪漫、悠闲让你乐不思蜀。
昆山还是昆曲的发源地，这里的许多人都会字正腔园的唱上几段，昆曲是这儿的传统娱乐项目。
购物：
以沃尔玛、欧尚、乐购、大润发等为代表的国际连锁商业机构纷纷进驻昆山，昆山自古就是鱼米之乡，物产丰富。珍珠养殖业是昆山传统产业，所产珍珠晶莹圆润，且价格低廉，深受人们喜爱。昆山鸭是昆山特产，肉质细腻滑口，远近闻名。阳澄湖蟹是大闸蟹中极品，尤其不可错过。
交通：
京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、苏虹机场路都从昆山通过。至上海虹桥国际机场仅需45分钟车程。
昆山房地产业发展预测
我国的房地产业已进入第三个时期，这个时期的奋斗目标是“居者优其屋”，在数量发展的同时，要注重质量。根据国际经验，以昆山为代表的我国东部沿海已经具备进入住房消费高涨期的客观经济条件。此时应当不失时机地因势利导，以启动住房的消费性投资和经营性投资为突破口，推动整个房地产业消化存量，调整结构，适度发展，走出低谷。这样做不仅能利用其产业乘数效益，带动相关产业发展，促进国民经济良性循环，提高市场景气度，而且还能大量消化吸纳城乡剩余劳动力，从而有利于社会的安定团结。
未来昆山房地产业出现的市场热点有：
①经济适用住房；②房屋置换；③租赁市场；④物业管理；⑤贷款买房。
可能出现的开发热点有：
①智能化小区；②绿色住宅；③老年公寓；④住房郊区化；⑤小城镇开发。
昆山房地产行业四个方面的问题，即资金来源相对单一，银行风险大的问题；房价增长过快，价格和市场风险偏高的问题；城市开发用地减少，土地成本升高的问题；以及粗放式经营带来的耗能过大。
城市经济圈发展带动二三线城市市场成熟
国内已经形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区三大城市集群经济圈的格局，目前正处于高速发展时期，目标是成为具有世界竞争力的组团式大城市集群。
根据《中国城市发展报告》数据显示：珠江三角洲城市群的GDP
约占全国的12%，长江三角洲城市群的GDP约占全国GDP的18%，京津环渤海湾城市群的GDP约占全国的10%，中国三大城市群的GDP对于全国GDP
总量的贡献率只有40%，比美国纽约、洛杉矶和五大湖区三大城市群对全美GDP
的贡献率低30个百分点，比日本东京、大阪神户和名古屋三大城市群对全日本GDP的贡献率低32个百分点，作为经济发展主力载体和战略制高点，中国三大城市群远未形成国家财富积聚的战略平台。
因此三大城市圈的发展潜力巨大，单纯依靠中心城市的标杆作用略显不足，以无锡、昆山为代表的二三线城市的迅速发展才是提升城市集群竞争力巨大的后发力量。
2009年的中国房地产市场环境更加复杂。当这种市场环境日益复杂多变，并从卖方市场过渡到买方市场时，资本运作能力和产品技术水平日益成为未来房地产市场别墅产品竞争的重点。
一方面，从成熟国家房地产企业转型的经验可以看出，开发企业要在未来市场上做大做强，与金融资源的对接是其发展的一个必要途径。在这一环节中的企业与专业金融服务机构的合作，将可抓住未来两年房地产金融市场快速发展的重要时机，利用资本力量，迅速做大做强，并形成良好的法人治理结构，达到企业主体多元化的目的，从而规范企业的运作，提升综合竞争力。
另一方面，升级中的房地产市场，将逐步形成发达国家的产业链专业分化的模式，走向专业化分工协作的路径，从而形成众多的房地产专业服务产业链。当前的房地产市场发展趋势，从专业化角度分析，可分为两大类技术领域，一大类是市场类技术，一大类是产品类技术。
23638套！同比增长8成
09年上半年昆山楼市火爆
从成交量月度走势来看，自09年年初以来，整体处于上升态势。５月份房展会过后一周成交量为今年上半年单周最高点，单周成交突破千套，最高达1469套。进入6月以后保持持续增长态势，月度成交高峰出现在6月，共成交4667套。
从市场分析来看，今年以来，昆山各区域住宅市场成交量之所以取得明显回升，一方面是2008年受到抑制的以婚房为代表的刚性需求在2009年春节后开始逐步释放，同时，随着经济局势的转变，股市的不稳定性，投资的需求也在近期集中入市。
另一方面，国家及地方政府推出的金融、税费等各项利好楼市的政策开始逐渐发挥作用。加上从3月份过后成交量逐步回升，市场信心也在一定程度上得以恢复和稳定，使处于观望中的需求有所松动，部分改善型需求入市。
区域分析篇：
从区域分析来看，09年上半年成交主力区域为开发区、玉山镇和花桥镇，这三个区域的成交量占到全市成交总额的63%。其中增长最为明显的区域是开发区，5955套，与去年同期增加176.1%，成为上半年昆山楼市成交冠军。玉山镇以4797套的成交量紧随其后。花桥共成交4412套，与去年同期增长91.7%，荣列上半年成交第三名。
开发区：供应量充足
品牌楼盘促进成交
从08年初开始，开发区楼盘开发量由点到面全面开花。从品牌开发商的世茂东壹号、中航城、嘉业阳光水世界等知名项目，到东城蓝郡、国际公馆等性价比楼盘。开发区不仅是拥有了充足的供应量，在销售方面也交出了满意的答卷。由1月的104套到6月份的1004套，开发区成交量节节攀升。以世茂东壹号、中航城、东城蓝郡和国际公馆等热盘销售为主力支撑。在1月淡季，开发区世茂东壹号和世茂蝶湖湾即分别以61套和43套的销售量引领市场。可以说整个上半年，世茂东壹号和世茂蝶湖湾的持续热销成了市场关注的焦点。中航城、东城蓝郡等楼盘也不断推出新房源满足市场需求。
花桥——区域潜力拉动
成交量屡创新高
随着区域规划、轨道交通优势的凸显，今年上半年，尤其是5月过后，花桥楼盘的销售速度用惊人来形容毫不为过。市场之所以在短时间内迅速走热，除区域自住需求外，包含很大一部分投资需求。区域内的绿地启航社项目在4月、5月连续两次蝉联昆山楼市销售冠军。新盘壹克拉在5月23日开盘一周后即狂销150套，鑫苑的销售量也取得逐步上升，足见其区域楼盘的潜力和市场认可度。到6月份，花桥赶超玉山镇和开发区，当仁不让地成为昆山楼市区域成交冠军。随着下半年新盘常发香城湾的问世，业内人士预测，区域热度将保持不减。
玉山——性价比占主导
成交量保持平稳
地理位置、行政区域等因素使然，玉山镇曾一度被视为昆山楼市的风向标，纵观2009年上半年。玉山镇在2月、3月、5月3次成为昆山楼市区域成交冠军。与花桥有所不同的是，玉山镇楼盘以刚性自住需求为主，性价比是拉动该区域楼盘销售的最主要因素，销售量由1月份的313套到6月的978套，保持平稳的增长态势。
其中自住尤以新城域和时代文化家园的热销为代表，改善型住房产品有新盘风景英伦、香榭水岸以及阳澄湖附近部分高端别墅项目。其中，新盘风景英伦5月开盘热销成交112套。香榭水岸三期80套房源开盘一小时有半数即被抢购一空，07年买房时排队抢号的火热场面再次上演。5月过后，老盘新华舍和青城之恋相继推出新房源，销售量也取得了稳步上涨。
其他乡镇篇——紧跟大市场
新盘开盘走俏
5月过后，经过房展会的强力拉动，市场盘热，昆山除上述三大区域之外的其他乡镇楼盘成交量也逐步走高，其中尤以周市和千灯表现突出。究其原因是由于新盘云山诗意和晶蓝上城的开盘放量，加上区域内老盘加推新房源，乡镇楼市的抬头可圈可点。云山诗意5月新盘首推，项目为中式风格宅院，均价5400元/平方米，5月份开盘即销售182套，同区域内的大德世家5月也成交95套。千灯晶蓝上城新盘推出，上半年已售出287套。
附2009昆山楼市上半年成交TOP20楼盘排名
据昆山官方网站数据显示，昆山搜房网统计，2009年上半年昆山全市商品房共实现成交23638套，比去年同期增加10517套，增幅高达80.2%，与去年全年成交总量27298套仅差13个百分点。
09年上半年，昆山全市新增包括普通住宅、商业项目在内的楼盘27个，新增供应量7058套。各区域楼盘均呈现不同程度增长态势，一向推盘量较少的千灯、张浦、巴城等乡镇也出现明显的增长，区域最高增幅达316.4%。
从成交量月度走势来看，自09年年初以来，整体处于上升态势。５月份房展会过后一周成交量为今年上半年单周最高点，单周成交突破千套，最高达1469套。进入6月以后保持持续增长态势，月度成交高峰出现在6月，共成交4667套。
从市场分析来看，今年以来，昆山各区域住宅市场成交量之所以取得明显回升，一方面是2008年受到抑制的以婚房为代表的刚性需求在2009年春节后开始逐步释放，同时，随着经济局势的转变，股市的不稳定性，投资的需求也在近期集中入市。
另一方面，国家及地方政府推出的金融、税费等各项利好楼市的政策开始逐渐发挥作用。加上从3月份过后成交量逐步回升，市场信心也在一定程度上得以恢复和稳定，使处于观望中的需求有所松动，部分改善型需求入市。