二手房买卖合同怎么签
甄爱军
在二手房买卖合同上签字时，需要先认真阅读一遍买卖合同，并逐个确认包括房主信息、权属、房价、过户时间、违约责任等内容。如有疑问，还需要跟对方磋商和确认，直到双方都认可为止。
在二手房交易过程中，签订买卖合同环节看似简单，但须知此时应是笔有千斤重，切莫轻易在合同书上写上自己的名字。
据经验人士介绍，在二手房买卖合同上签字时，需要先认真阅读一遍买卖合同，并逐个确认包括房主信息、权属、房价、过户时间、违约责任等内容。如有疑问，还需要跟对方磋商和确认，直到双方都认可为止。
确认身份是根本
在签订合同时，必须确认卖家真实身份。
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，而对于买家来说，首要任务是核实卖家的身份。签约的前提条件是审核卖家证件的真实性，以及其与业主身份的一致性。即便在有第三方作为居间担保的情况下，此项工作也必须要做到位，千万别马虎。
除了确认业主身份，少数情況下还得确认自己的购买权利是否存在其他不利影响因素。《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
另外还需要注意的是，即便承租人放弃优先购买权，但根据“买卖不破租赁”的规定，如果房屋租赁合同未到期，买家也有可能会面临无法及时入住的尴尬情形。只有把这些因素都考虑进来，才能放心签字。
产权问题切莫忽略
二手房买卖过程中的权属问题，也是在签订买卖合同时需要注意的地方。
在买卖合同中，除了要写明房屋位置、性质、面积、结构、装修、设备设施等情况之外，还要写明房屋产权归属，是否共有财产，并查明是否存在房屋所有权纠纷等。如果是共同财产，则需要所有人均到场签字，或者出具委托书及相关配套文件材料。
产权纠纷在二手房交易过程中比较常见，主要表现在两个方面：一是卖方非产权人;二是未经全部产权共有人同意。有的房屋买卖合同的出售人不是房屋的产权人本人，而是出卖了他人的房屋，比如子女私自出售父母的房屋，但事后又不能得到房屋产权人的同意。在这种情况下，买卖合同无效且无法办理过户手续，但购房款却被对方占用，并很难被追回。此外，如果房产有共有人，但未经共有人同意房屋买卖也是无法进行交易的，二手房购房合同会被判定为无效。
明确双方违约责任
因为二手房交易流程复杂而且金额巨大，难免会碰到意想不到的状况，处理不好就会导致发生违约行为。为了能避免在违约责任出现之后相互扯皮，需要在签署合同时就明确写清双方各自的责任和权利，以及具体的违约赔付方案，比如违约金的偿付金额等。当然，其前提是遵循双方责权利对等原则。
目前由官方提供的格式合同，都会涉及违约金的赔付比例，同时，关于违约金也都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体约定，就会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力下降。业内人士建议，可以考虑在合同中加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
此外，房款支付方式我们也要写明。在签订合同时，除了必须标明付款过户时间之外，同时还要写明总价款，以及付款方式、付款条件和尾款支付方式。在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间。
另外，我们还必须注明费用交接时间。这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，主要包括水、电、煤气、物业、供暖（特指北方区域）等各项费用的交接年月日。
最后，我们还有必要写明代理费明细单。随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，其中就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此，买卖双方在签订合同时，可要求房产经纪公司明确写明代理费的用途。
学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后面填写附加条款，将合同中双方的意思写明，以减少后续阶段可能产生的不便与麻烦。
在补充协议中，可以明确合同中止、终止或解除条款，以及在买卖过程中应履行的通知、协助、保密等义务。另外，合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还等问题，也可以在补充协议中作出明确规定。
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