“XOD+PPP”模式下的长三角远端科创响应基地
摘要：中交城投充分实践“XOD+PPP”模式，试图通过创新性模式打造长三角一体化下的远端科创基地，打造都市圈发展的新引擎，在新时代下奉献给宁波发展3.0时代的新范本，也试图给出央企在城市综合开发领域从1.0到3.0模式升级的新解法。中交城投3.0业务板块的代表作，中交未来城不仅贯彻了中交一以贯之的高质量一级开发，并且通过城市营造、城市营销、资源整合在内的六大模式，进一步从城市运营的维度实现了项目的提升。
关键词：XOD+PPP;产城融合;产业升级
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2021）06-0038-44 收稿日期：2021-04-04
文章来源：本文由中房案例中心供稿。
“XOD”即TOD （交通导向）、EOD （教育设施导向）、COD （文化设施导向）、HOD （综合医疗设施导向）、POD （生态设施导向）等在内的满足现代城镇发展多种需求的开发模式的统称。2017年，“XOD+PPP”助推新型城镇化健康发展的理念首次出现。随着长三角一体化的深入推进，区域一体化加快将带来要素更为快速的流动，治理模式的深度变革将充分激发下一轮发展主体的市场活力，新产业、新生活、新模式、新主体将为新型城镇化带来更丰富多元的答案。多元引领、政企合作、区域一体化的时代下，宁波中心城区以南18公里的中交未来城于2017年2月正式起步。
中交未来城（宁波奉化城市转型示范区项目）是中国交建下属进行城市综合开发运营的专业投资平台——中交城市投资控股有限公司与宁波市奉化区政府深度政企合作的项目。中交城投充分实践“XOD+PPP”模式，经过4年建设实践，通过创新性模式打造长三角一体化下的远端科创基地，打造都市圈发展的新引擎，在新时代下奉献给宁波发展3.0时代的新范本，也试图给出央企在城市综合开发领域从1.0到3.0模式升级的新解法。
1 中交未来城三大标签
1.1 项目站位——能级的提升
中交未来城位于浙江宁波市奉化区东北部，距奉化中心城区约8公里，距宁波市中心约18公里，距离宁波机场车程10～15分钟。
从项目站位上来看，无论是响应“宁波甬江科创大走廊”提出的“奉化三号青创大走廊”，还是充分融入区位、发挥本地优势，构建城市开发新模式，中交未来城都在积极推动项目能级的提升，融入甬江科创大走廊，增强项目的被关注度和认可度。
作为创新湾区及廊道中的重要一级，中交未来城充分发挥融入区位、本地特色优势，打造长三角科创远端响应基地，围绕“上海的科、本地的造”，进行创新中台的建设。
1.2 项目内容——资源的整合
在项目的发展过程中，中交城投深刻认识到资源整合在产城融合中的必要性，因此自始至终都以非常开放的态度进行各种资源的对接，逐渐形成了以多元联动招商体系、壹里科创服务体系、政策金融支撑体系为主导的三大资源体系，构建了完善的资源对接平台，成为项目开发闭环中不可或缺的一部分。
1.3 开发模式——角色的转变
合作内容包括区域整体开发策划、土地平整及相关工程建设、产业发展服务、城市运营服务、金融创新服务等，共同推动区域的发展，实现区域红利的共享。首先是思维模式的转变，对于中交城投而言，城市综合开发需要从城市的角度和投资的角度来思考并解决问题，这种需要从多维度思考的开发模式使得中交城投成功从基建企业转变成城市开发运营企业。其次就是代政府角色，角色的转变让中交城投更多地从政府决策的角度去思考问题，达到政企联动的效果。只有真正站在政府的立场去进行流程的推进，政府和企业才能充分合作。
2 项目背景：当宁波3.0遇到城投3.0
中交城市投资控股有限公司是中国交建全面深化政企合作、以城市综合开发运营为核心业务的千亿级专业化投资公司，是中国交建着力深化改革，推进业务整合的重大举措。中交城投自成立以来，历时6年的发展，城市综合开发运营品牌不断擦亮，市场影响力逐步扩大，全国项目布局六省共39个项目，总合同额超2500亿元。
中交未来城是中交城投目前规模最大，时间最长的综合开发项目。范围包括鄞奉城际铁路方桥站、琎琳站和南渡站周边约17平方公里的区域，合作期限20年，投资额435亿元，以“投资+产业发展服务+城市综合开发运营”的开发模式，为政府提供一揽子的城市发展服务。
2.1 宁波3.0：宁奉之链，创新中脊
中交未来城自2017年始开发，至今已有4年，恰逢宁波从繁华三江口的1.0时代，到东部新城强势崛起的2.0时代，进入了城市版图南扩的3.0时代，为项目开发落地提供了良好的发展背景。
2016年宁波行政区划发生重大调整，奉化撤市设区成为重要节点之一——宁波撤销县级奉化市，设立宁波市奉化区，项目伴随奉化开启迈向都市之路而徐徐展开;
長三角一体化下沪嘉甬铁路、甬金铁路等利好不断，宁波栎社机场二期扩容。项目依托鄞奉城际铁路（宁波轨道3号线延长线）和机场南路的规划，交通上占据利好因素;宁波向南，一直是宁波城市扩张融合的主战场，继鄞州南面片区规划，奉化区作为宁波城区向南发展的节点之一，有着强大的发展潜力。见图1。
中交未来城的项目开发与宁波奉化区的发展逐渐形成了互相促进的关系。伴随区域的发展和中交城投对项目合理、科学的策划与规划，以及央企强大的背书，从2017年第一块土地出让到近日约1.2万元/平方米的楼板成交价，增幅高达77%，中交未来城所在区域也因此成为了宁波市土地价格增幅最大的一个板块。
2.2 城投3.0：政府主导、企业主体、市场运作
中交城投成立的6年间，在城市综合开发模式上不断升级，同样经历了从1.0到3.0的迭代过程。
城市综合开发1.0阶段，合作模式相对简单，中交城投主要作为开发建设主体，如南沙灵山岛尖区域综合开发项目、珠海横琴新区综合开发项目等;2.0阶段则开始高度参与区域策划规划，并与政府、地方平台合作，为地方带来大量先进产业，如顺德高新区项目;进入3.0阶段，中交城投首次对项目进行全链条设计，包括价值策划、资源整合、城市营造、城市营销、资本运作、城市运营。宁波奉化中交未来城成为了中交城投城市综合开发3.0实践的第一个项目，同时也是中交城投的一个角色转变——从单纯的建设主体转变为代业主职能的角色。见图2。
3 项目占位：廊道定位，节点站位
至今项目已实施4年，已投资超38亿元，基本完成启动区域2平方公里（产业服务板块智慧岛、居住板块琎琳站TOD未来社区）的开发建设，城市形象初现，产业及人口集聚加速，区域影响力逐步扩大。未来城科普中心、滨江生态公园、主要干道等已顺利投入建设并实现不同节点的成果。见图3。
3.1 长三角科创远端响应基地
奉化三号青创大走廊是奉化响应宁波甬江科创大走廊所提出的概念。奉化作为对接宁波的桥头堡，提出了三号青创大走廊，与甬江科创大走廊相契合，三号青创大走廊也是沿着轨道交通三号线，对接宁波的整个空间条线。青创大走廊分为5个节点，这5个节点是根據整条3号线的55个站点去找到对应的差异化发展定位，并进行落位、承接。见图4。
自奉化区撤市设区以来，轨道沿线宁波三甲医院第一医院已落户方桥站，中交·壹里科创云廊、茗山智谷等科创项目已落户琎琳站、大成路站，大量的科创要素及产业人才持续向大走廊集聚。
在长三角一体化的大背景之下，中交未来城作为创新湾区及廊道中的重要一级，充分发挥了融入区位、本地特色的优势，致力于打造长三角科创远端响应基地。
何为科创响应基地？随着上海全球科创中心的建设，围绕上海形成的100～200公里的大都市区连绵带正在形成，苏州、杭州、宁波均在找寻不同的战略定位。上海G60廊道、杭州城西大走廊、宁波甬江科创大走廊则成为新一轮产业升级的科创载体，大量的城市新兴产业及增长极将在廊道上诞生。一直以来，宁波前端的科研和中后端的制造并未形成一个完善的连接点、转化点，同时大量的制造业正在往前端的研发方向突围。
宁波正发挥枢纽及制造优势，积极探索上海创新研发、超级联系人+宁波创新转化、宁波制造合作模式，建设宁波智能制造创新基地，依托上海链接世界资源，拓展国际化市场，推动宁波建设成为上海科研成果转化中心。在宁波的周边，廊道的节点将聚集特色服务和智造研发的中台功能，来为前后端提供衔接转化。中交未来城距离宁波机场10公里，离宁波南部商务区6个地铁站，拥有较大腹地，这里的科创响应既有科创，即科技研发转化，又有响应，跟上海前沿、区域外围和本地产业的前端形成联动。
3.2 锻造宁波南部创新极
从产业的角度来看，可以将奉化三号青创大走廊看作是一条大动脉，这条大动脉与宁波甬江科创大走廊紧密联系在一起。廊道会带动周边发展轨道经济，而这又能带动许多产业元素进行交换和联动。围绕这个大动脉来看产业，它就不仅仅是一条线了，它也是一个交通走廊——走廊周边将来会布局研究院、医疗产业，以及大量服务业、商业等等。再往外围发展，会规划配套住宅，再往外一个圈层，逐渐会有一些研发制造的产业板块等，最终形成大动脉带动周边圈层发展的格局。见图5。
由于宁波的企业具有中小企业多、产业门类全、产业活力强的特点，项目在轨道周边区域规划了科创基地。一方面，为响应甬江科创走廊，奉化区实施的“小而美”苗子企业培育扶持政策为项目提供了良好的政策支持;另一方面，规划科创孵化区域，有利于与外围的智能制造等产业形成输送关系，通过培育孵化企业来促进产业落地、项目落位。
4 项目开发：产城人融合的代表作
在项目开发上，除了集聚优势的区位条件之外，中交城投对本项目打造一大特色亮点，三大产业定位，在产、城、人的发展规划上做到尽善尽美。
4.1 特色亮点：创造产城典范——XOD+PPP复合开发模式
项目位于宁波都市圈轨道交通站点周边，轨道交通站点、大型城市级文化公服配套、奉化母亲河奉化江、河姆渡文化遗址等要素在项目内集聚，弥勒文化、民国文化、唐诗文化等自然生态资源在项目周边集聚，具备EOD+TOD+SOD等综合开发示范效应。
以XOD（功能设施引导空间开发）为理念、以PPP为方法的城市空间开发新模式，其实质是聚焦城市空间开发和功能建设的资源优化配置。以城市规划、建设、运营管理的体制机制创新为前提，以开发运营商长期持有和市场化专业化运营为基础，激发地方政府财政减负和开发运营商增收的双重动力。
4.2 产业方向聚焦：三大产业，联动三个中心
项目在产业定位上围绕金融科创、医疗健康、智能制造进行开发。见图6。
金融科创：依托宁波综合保险创新示范区及新一轮金融保险创新，为产业、民生赋能。医疗健康：依托第一人民医院“大综合+强专科”，持续做大医疗健康产业。智能制造：云计算、大数据布局趋势明显，服务核心器件研发智造升级需求。
金融科创方面。宁波是国家级综合保险创新示范区，民间金融环境活跃。对于上海外围150公里以上的科创新城——中交未来城，所发展的金融主要是偏后台的科技金融及产业金融，如数据中心、银行卡中心、研发中心、容灾备份中心、档案管理中心、客服中心、培训中心等。金融科创产业需要与产业环境相结合，同时对成本要求比较低，中交未来城在选址上比较适合这类产业。因此，金融科创产业定位集聚在中后端的职能。当前项目正在与互联网金融创新企业积极对接，计划引入上海重点孵化机构，打造上海在宁波重要的技术转移示范平台。同步将金融创新、科创研发与智造产业、医疗健康产业发生互动。
医疗健康方面。由于第一医院落于区块北侧，使得区域具备了形成产业集群的条件。一方面能吸引一部分高端诊疗医院;另一方面，它可能还会引来一些与医疗相关的智能制造类企业，比如医疗器械、植物蛋白酶、新材料等。在医院医疗教育方面，计划引入医护院校，与后端的制造业、前端的医疗康复培训等形成良好的产业互动。总体来看，医疗健康产业是可以不断往后发展的产业，不但与奉化整体的产业环境相呼应，而且与奉化的发展方向相契合，通过发展休闲经济、康养经济，带动医疗健康产业，形成产业集群。
智能制造方面。当前宁波云计算、大数据布局趋势明显，提供了非常大的智能制造发展空间。宁波一直以来是全国制造业的隐形冠军城市，大量的新兴中小企业脱胎于本地的培育及升级。项目外围的鄞州区当前面临电子信息产业外溢的情况，区域核心元器件产业、新材料产业、服装产业具有良好的发展基础和发展趋势，项目紧邻宁南贸易物流园，物流交通便捷通达，随着国产替代化的加速推进，医疗健康产业的智造升级、新材料及核心零部件的工业研发将在区域持续发力。
4.3 产业生态培育：产业聚集，生态培育
在城市构建上，由于区域内工业用地较少，在项目引进上便优先选择土地集约化较高的项目。所以前期在产业项目的引進上，中交未来城会选择与联东这类可以集约用地的项目进行合作，这些项目以集约土地的形式去招一些容量可以放大10～20倍的企业，会更有利于项目产业的迭代和产业集聚化发展。在产业生态培育上，中交城投着眼于产业服务体系的打造。
持有载体搭平台。2019年获取核心区域180亩产业用地（中交·壹里科创云廊），总建筑面积约20万平方米，约70%进行自持，作为服务全域的孵化器+加速器。借助载体打造科创服务平台，对整体中交未来城进行科创服务。见图7。
4.4 城市环境营造：从“引人”到“育人”的突破
2019年，宁波人口净增长34万，成为人口流入仅次于杭州、深圳、广州的城市，全国排名高居第四。面对大量人口流入的机遇，中交未来城亦希望通过服务及产业进行人才导入，促进区域活力。根据三大产业领域的制造及研发环节导入，中交未来城相信高端人群将会随之集聚，比如制造产业的工程师、工程院的研究人员等。随着工程师、研发人员这类代表了区域内高端人群的人口增加，项目需要的是这类人群规划适宜的环境及公共服务配套。
中交城投在项目前期充分借鉴了国内外优秀的科创城市的成果经验，如尔湾、松山湖、杭州未来科技城等，为制造研发、青年创新人才定制城市环境及服务。紧紧围绕甬江的上游县江及东环路复合走廊，对标上海滨江空间的营造，打造文化水岸（长达5公里的滨江公园带），塑造前厅后街的城市格局和公共开放空间体系。公共开放空间串联下，除了城市级的科普中心、城市会客厅、TOD水岸商业，中交未来城还在基础服务配套上下足了功夫。
项目提出的“远亲不如琎琳”概念，未来社区第一个邻里中心邀请日本知名建筑设计大师团纪彦进行操刀，文化幼儿园则邀请世界最知名的日比野建筑事务所倾力打造，自行开发的产业园区中交·壹里科创云廊则突破产业园区的限制，尝试产业社区形式，园与城充分互动。见图8。
4.5 开发进程
2020年，大量安置房、邻里中心、文化公园、九年一贯制学校等公服配套项目持续落地;中交·壹里科创云廊、联东U谷·宁波中交科技产业园、荣安文创小镇等项目已落地和推进招商，高端肿瘤诊疗医院及康养基地、生物医药总部及生产研发基地、互联网寿险总部等龙头产业加速推进，产业服务平台、金融服务平台、城市运营平台正逐步完成搭建，推进正式运营。见图9。
5 总结
作为区域开发项目，中交未来城能有今天的成果是顺应宁波城市南向扩张背景下的时代产物，作为中交城投3.0业务板块的代表作，中交未来城不仅贯彻了中交一以贯之的高质量一级开发，并且通过城市营造、城市营销、资源整合在内的六大模式，进一步从城市运营的维度实现了项目的提升。
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