公房管理体制现状及变革浅析
慕晓甜
【摘要】基于我国公房管理体制变革的需求，本文进行了相关问题研究。本文分为三部分，第一部分明确了公房的含义及特征，第二部分从经济适用房体制及廉租房体制运行过程中存在的问题入手探讨了我国公房管理体制的现状，第三部分从五个方面对如何改进我国的公房管理体制，提出了自己的建议。
【关键词】公房;管理體制;现状;变革 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.012
1、公房的含义及特征
1.1公房的含义
公房是指为了解决低收入阶层居民的住房问题，由政府投资建造或者由政府以一定的方式提供补贴，由建房机构建造，并以较低的价格出售或租赁低收入家庭的住房。公房是我国计划经济时代遗留下来的产物，相对于所有权属于个人的私有住房而言的，公房的承租者，没有公房的所有权，只有使用以及有限处分的权利。对于公产房与私产房而言，其主要的不同就在于产权，对于公产房来说不存在产权人，作为业主，只拥有承租权，不存在任何的转让权，因此，公产房不是自由买卖的，也不能继承，或者办理结婚之前的一些公证业务。
1.2公房的特征
公房具有以下二个特征：第一，公房的所有权属于国家所有。在法律允许的范围之内，作为公产房的使用人员，拥有一定的占有权利、使用权利、部分收益以及有限制处分的一些权利。对于公产房的所有权人来说，在名义上属于“国家”，其本质方面来说，属于劳动者的所工作的单位，或者是当地的政府部门，因此，作为公产房而言，存在“单位产权”“地方产权”的一些称呼。但是，对于“单位产权”来说，也被称之为是“国有单位自管的公有住房”，“地方产权”也被称之为“各地房屋管理部门直接的公有住房”。另外，也存在一些“央产房”，也属于中央在京的单位的管理下的公产房。
第二，公房的租金偏低，远远低于市场价格，体现了其社会福利性。这同我国传统意义上的福利住房分配体制以及计划经济体制之间紧密联系，这属于政府对于劳动者进行变相的分配工资的手段。在进行住房体制改革之前，已经获得公产房使用权的承租人，需要满足相关的要求，即需要在国家机关，或者是国有企事业单位上班，在工作年限上也有一定的要求，这样，组织上便会按照工龄的长短或者职务的高低，以及工作业绩的多少等有关，从而确定出给每一户家庭分配房屋的面积，并且，构建出职工和国家以及单位相互之间的房屋租赁关系。对于公产房的使用权而言，本质上，将其实际价值包含进去，这属于职工多年工资当中的一定住房消费补贴，同时也是劳动力价值的构成。在住房制度发生改革之后，满足相关的公产房使用权，允许进行上市交易，而且受到约束的条件也在降低。就那些已经步入市场的公产房的使用权来说，目前已经彰显出了市场交易的价值了。
1.3我国现行公房管理体制的特点
第一，由完全的福利性向部分福利性转变。随着计划经济向市场经济的转轨，人们对生活中的必需品的需求，不再由政府一手承办，而是由市场提供。在这种体制下，公房也成为商品，由市场提供，但是由于其特殊的地位，需要政府对其进行干预，使得公房具有部分福利性的特征。
第二，由非商品性向商品性转变。计划经济体制下，不存在商品的概念。随着经济体制的转变，市场对商品的供给等逐渐起主导作用，在这种制度下，公房也成为商品，虽然具有福利性质，但是由市场提供，虽然有政府干预，但政府只起监管的作用，市场在其中扮演着重要的角色，公房也具有了商品的性质。
第三，由配给性向非配给性转变计划经济下住房不是通过交换提供给居民的，而是分配给居民，这样容易导致不公平。市场经济条件下，公房不再由国家直接建造，并分配给个人，而是由市场来提供，通过人们自己的努力，根据自己的需要，得到想要的住房，这种方式相比以前来说具有高效率性。
2、我国的公房管理体制现状
我国现行的公房主要包括经济适用房、廉租房，两者在管理体制上存在一些问题。
2.1经济适用房体制运作过程中存在的问题
第一，对于建筑企业而言，经济适用房因售价较低，企业利润较少，开发商宁愿把资金投入到利润高的商品方面，而不愿进行经济适用房的建设，因此，需要政府的介入。但企业未能以积极主动的态度来对待经济适用房的建设问题，为经济适用房的质量带来了很大的隐患。
第二，对于政府而言，政府实施经济适用房政策，限定开发商经济适用房的销售价格，决定了政府必须为开发商提供财政补贴，以鼓励企业多建经济适用房。但对于企业而言，追求利润的本质决定了开发商把经济适用房的购买对象一般锁定在中等收入家庭以上较高的层次范围，而无视低收入家庭的利益需求，这样一来就让政府既承担了财政补贴，又没能让中低收入家庭真正地享受到经济适用房带来的好处。
第三，对于购房者而言，政府将经济适用房的对象定位为中低收入阶层，但是什么是中低收入阶层，其定义范围有着不同的划分标准，很难在实践中进行判定。具体操作过程之中，由于不透明，本该得到经济适用房的家庭，却没能够得到经济适用房，而不需要政策照顾的家庭却得到了经济适用房的购买价格。
第四，对于银行而言，由于购买经济适用房的家庭收入水平较低，很难将资金借给没有偿还能力的家庭。
2.2廉租房体制运作过程中存在的问题
第一，有效房源提供不足。廉租房的建设是一项浩大的工程，需要协调多个政府部门，增加了成本，而且还会牵涉到各部门之间的利益关系，使得在具体的实施过程之中，可能会偏离初衷。
第二，社会捐赠的廉租房很少，同时随着社会的发展，危改拆迁的推行，平房、简易楼房的数量都不断减少，导致需求大量增加，供需矛盾日益紧张。
第三，保障资金不足。目前廉租房的资金来源包括对公房的出售或出租收入、社会捐赠、住房公积金增值收益以及财政预算等，但现实是我国很多直管公房销售给了个人，用于出租和出售的很少，而社会捐赠在我国还没有形成社会风气，住房公积金的增值收益有限，财政预算较为短缺，切无法到位。
第四，廉租房的申请者的资格审查问题。我国目前还没有健全的申报机制，对居民很难做到精确的估计，根据收入来审核其申请资格在实践中具有很多的不确定性，很有可能导致不需要廉租房的申请到廉租房的租赁价格资格，而真正需要者却没申请到资格，从而导致不公平问题的出现。
3、我国公房管理体制变革的建议
3.1统一管理机制
统一管理机制包括两个方面，一是资金的统一管理，二是公房的建设、分配的统一管理。对资金的统一管理在整个的管理体制中具有重要的地位，要保证资金充足，专款专用。对公房建设分配中的统一管理，国家要有专门的负责机构，负责建设和管理公房。
3.2建立健全多渠道、多层次的住房保障供应体系
我国人口众多的国情以及城市化进程的加快，导致城市的土地日益紧张。因此，我们应该多提供小户型的、低标准的廉租房，或者是经济适用房，以满足大多数人的基本居住需求。一个地方的经济发展水平等存在着差异，因此，在实施的过程之中，应该因地制宜，根据地方的实际情况，制定相应的公房管理体制，要让大多数人能够有房可住。
3.3建立合适的金融体系
虽然我国目前由政府财政来支持廉租房和经济适用房的建设，但大部分都用于补贴给开发商，住户享受到的补贴很少。国家的财政支出远远不能够满足住房的需求，因此，在实施的过程之中，中央、地方政府的财政都应该承担一部分支出来支持公房体系改革，同时个人要承担一部分费用，要合理划分国家、地方政府和个人的分担比例，可以个人承担大头，其次是地方政府，最后是中央政府承担较小的比例。
3.4设立专门的机构
公房具有福利性质，不能够完全的以市场模式来进行经营，可以设立专门的公房管理机构，配备相应的管理人员，统一负责公房的管理工作，避免多个部门交叉管理，造成无人管理的局面，专门机构的设置有助于政策的切实落实，同时还能够确保低收入家庭真正的享受到居住的权利。
3.5完善监管机制
完善监管机制包括三个方面，一是要健全公房供应对象的准入审核机制，建立公开、公平、公正的审核程序，严格审核标准，强化违规处罚力度。对公房的开发建设和销售企业实行统一的管理，在土地的审批、规划、质检等方面加强对开发商的审核。二是要逐步使得公房资产管理的一些基础性任务得到完善化，不断将政府性的资产管理制度进行整合，一个层面是要降低自管公房的闲置问题，或者是那些单位和个人进行无偿占有;另一层面，降低公房资金存在严重欠缺的情况，将直管公房的功能发挥出来。第三个方面，要构建公房公开租赁平台。基于财政部门关于对于自用房出租的相关流程进行操作，只针对那些闲置周期比较长的，很容易丢失招租的机会，需要逐步完善相关的操作顺序，尽量简短招租到签约的时间，减少一些审核，降低成本，便于承租人员进行承租。建议公房管理部门构建独立的公房租赁平台，实施公房租赁备案体制，实行公开行公房招租公示体制，对于进行日常租赁经营的，以及维修养护，通过购买服务的手段，委托给一些专业单位实施相关的管理。
结语：
老有所养，住有所居，对于我们这个安土重迁的人口大国来说，具有重要意义。随着社会的发展，公房管理体制必然会探索出更加健康的、有序的路径。
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