新常态下商业地产项目的运营模式研究
【摘要】近年来我国社会经济得到了快速的发展，现在商业地产的发展也是极为迅猛的。现在商业地产项目的快速发展使其在运营的工程中存在有部分的问题，有的项目现在就出现了经营困难的现象。在新常态模式下，对我国房地产投资总额统计后发现，商业地产在房地产产业中的地位在逐渐的提升。文中对新常态下商业地产项目运营模式进行了研究，使其可以促进商业地产项目的可持续发展。
【关键词】新常态;商业地产项目;运营模式 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.019
商业地产在我国发展极为迅猛，但是运营困难的问题也已经逐渐凸显，这主要是因为部分开发商在住宅开发中采用的是先开发后招商的模式，这种模式在应用的过程中忽视了地产开发后的商业经营管理，其商业地产项目在实施的过程中也缺乏专业运营商。还有一点在信息技术与网络技术的广泛应用，电商的发展改变了传统的消费方式，现在人们已经将消费模式转变为网络购物，降低了人们实体店的购物需求。这两种情况导致商业房地产项目在运营中存在难经营的现象。
1、新常态下商业地产项目主要运营模式理论
1.1概念的界定
在经济新常态的发展下，我国社会经济得到了快速的发展，市场中的产业结构也在不断的调整，经济增长动力也在不断的变化，这些都是新常态对我国经济带来的改变。我国经济现在已经进入了高效率、低成本以及可持续的发展阶段，房地产市场在新常态下也实现了转型。
商业地产项目可以从两个角度对其内涵进行分析，从广义分析来看，指的是非生产性以及非居住性的物业，主要包含有公寓、商业街、写字楼以及会议中心等商业服务经营的场所。从狭义上来看，被用来商业经营的房地产项目都是属于商业地产，其中商业用途包括饮食、休闲以及娱乐等一些人们所需求的服务行业。文中主要是对狭义中的商业地产项目的运营进行分析，使其项目在开展的过程中，满足消费者的需求，同时还能满足企业中的经济利益，商业地产项目的开发就是为消费者与企业之间提供的交易经营平台。
1.2新常态下运营模式转型的背景
1.2.1容易受到政府调控的影响
商业地产项目在开发中的所应用的是重资产模式，在这种模式下的地产开发商对资金获取是通过物业增值进行银行贷款，将贷款的金额应用于商业地产项目的投资中，使其资金应用形成完整的投资收益循环。在开发商经营中能够看出，开发商资金借贷的成本不能高于物业增值的速度，保证循环的可持续发展，若资金借贷的成本较高后，将会破坏整个循环系统。这就需要开发商对影响循环的环境因素进行分析，其影响因素中包含政策的调控以及消费者消费行为变化等因素，导致循环受到冲击[1]。
目前我国为了促进商业地产的长久发展，针对商业地产的发展情况对土地政策、金融政策以及税收政策在不断的调整。从一九九八年开始鼓励商业地产的发展至今，经历了好几个发展阶段，这也是由于政府制定的不同的政策进行决定的，政府抑制性额度政策调控可以对开发投资的比例以及项目开发时土地的价格进行控制。由此可见，商业地产项目开发经营会受到宏观政策的影响。
1.2.2投资市场逐步稳定
对我國商业地产投资额进行对比分析后可以看出，从2000年开始商业地产中投资额的增长率在逐渐增加，但是到2015年，其增长率出现了大幅的下降，现在商业地产中投资额的增长速度愈发缓慢。
社会经济的发展使得市场竞争愈发激烈，现在商业地产市场中除了国有商业地产和民营商业地产竞争，外资控股的商业地产也开始参与到了商业地产市场的竞争中，三方展开了长期的拉锯战。通过对土地购置费用的调查发现，其购置费用呈逐年上升的趋势。现在商业地产市场中的竞争力愈发激烈，土地成本的费用也在不断增加，导致商业地产开发商在开发中的门槛越来越多，开发商中财务风险的问题也越来越大。通过对商业地产发展能够看出，大型商业地产开发商在市场中的份额越来越高，商业地产投资也开始逐渐稳定，商业地产行业的发展也开始步入稳定的阶段，具有理性的思考，促进行业实现可持续的发展。
1.2.3同质化现象较明显
我国社会经济的模式在不断的变化，现在社会的主要矛盾也发生了改变，在社会主义的新时期中，人们现在的美好生活与发展不平衡以及不充分两者之间存在有一定的矛盾。目前我国不同地区的发展是不同的，部分地区中商业地产项目已经出现了供大于求的现象，地区中商业地产项目同质化的现象较为严重，同一个地区中，办公楼与商业街也开始朝着同一种类型发展，商业地产项目的开展受到了一定的阻碍。
近年来我国市场经济在不断的变革，现在消费以及相关的商业地位得到了提升[2]。互联网技术下，消费方式以及消费结构发生了较大的转变，现在也已经开始朝着多元化的方向发展，消费者的消费需求也越来越高。在政府宏观调控的影响下，我国商业地产的投资额也开始趋于稳定，现在商业地产项目在开发中具有同质化严重的问题，针对这种问题及时进行改变，现在商业地产项目运营模式也已经开始面临新的转型，以此来促进商业地产行业的长久发展。
2、新常态下商业地产项目主要运营模式
2.1运营模式基本概念
目前商业地产行业中的运营模式主要分为逆向思维运营模式、轻资产运营模式[3]。现在商业地产项目在运营期间已经开始朝着可持续发展的方向发展，通过对商业地产项目整体的布局以及整体流程进行观察，逆向思维运营模式在项目运营中应用，可以从不同角度对项目开发中存在的问题进行解决，构建出符合项目策划的方案。通过对逆向思维逻辑的应用，对消费者的市场以及项目定位目标等问题进行分析。在商业地产项目开发中，需要前期市场定位的策划以及业态的配置进行规划，将逆向思维能力应用其中，降低项目运营中的困难问题。
轻资产运营模式是通过房地产企业对各类资源进行应用，将其资源要素在项目运营中进行应用，对商业地产开发商中优质的资源进行整合，以此来实现利益最大化的运营模式。2014年时，我国部分商业地产开发商在行业中的竞争压力越来越大，现在已经开始朝着轻资产运营模式靠近。
2.2新常态下商业地产项目的主要运营模式分析
2.2.1逆向思维运营模式发展趋势
商业地产项目在采用逆向思维运营方式，运营模式在商业地产项目中具有三个基本的要素，分别是整体布局、反向思考以及长期战略[4]。逆向思维运营模式在应用中是需要对项目开发运营的全过程进行重视，还应全面的对项目进行评估。针对商业地产项目开发运营中存在的问题，通过项目整体布局对项目中存在的问题进行解决。通过逆向思维可以对商业地产项目运营中出现问题进行规避，由此可见，商业地产项目运营中可以加大逆向思维运营模式的应用。
2.2.2轻资产运营模式发展趋势
轻资产运营模式在应用中具有融资多样化、对风险性进行分散以及可以明确分工的特点[5]。通过轻资产运营模式的应用可以看出，其模式应用中资金的运作效率的是较高的，这种行为可以促进下一个项目的运作，将商业地产项目的规模进行扩大。商业地产项目开发经营中可以看出，轻资产运营模式下项目是通过增值服务来获取项目收益，一般是品牌溢价收益等一些软实力收益。在商业地产项目调控低谷期，开发商都是通过土地增值来获取银行中的贷款，但可以通过项目运营中的收益对环境风险进行抵抗。在新常态下，商业地产项目轻资产运营模式中具有足够的优势，商业地产项目也開始朝着轻资产运营模式的方向发展。
3、商业地产可持续运营模式发展分析
3.1加大政府部门的宏观调控力度
商业地产行业的快速发展下，政府也已经开始重视商业地产项目的开发与运营，促进其项目开展可以跟随城市经济发展的脚步[6]。商业地产开发商在对商业地产项目运营时，需要与城市中的商圈布局进行对接。在商业地产项目招商引资时，需要对当地城市经济的发展水平以及消费者的能力进行考虑，防止项目开发出现面积工程。在城市经济发展下，各级政府应将自身职能发挥出来，促进各行业的发展，城市经济不能只依靠地产行业的发展。
3.2提升商业地产的核心竞争力
近年来商业地产项目也已经开始实现创新，传统商业地产项目经营模式是将商业街或者商品房当作商品进行出售[7]。在互联网技术的发展下，传统的经营模式已经不再适用现代经济新常态的发展，这就需要对商业地产项目经营模式进行创新。商业地产项目在运营中应开创自主品牌，还可以与其他行业企业进行联手，开发新的可持续发展的项目。在商业地产项目运营中，加强运营管理工作的开展，使其商业地产项目可以满足不同类型消费者的需求，提升商业地产项目在市场中的竞争力，获取到更高的经济效益。
结语：
综上所述，对商业地产运营现状进行分析后，现在一些大型房地产的开发商应开始对项目运营战略规划进行重新制定，企业在经营中应将商业地产项目的比例提升至企业总体投资的20%至30%之间。商业地产项目在运营中，应对运营模式进行优化，将逆向思维运营模式与轻资产运营模式应用其中，提升商业地产项目的经济效益。
参考文献：
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作者简介：
苏禹衡（1999.07-），男，汉，籍贯辽宁省本溪市，硕士在读，研究方向：土木工程、岩土与地下工程。
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