春节楼市躺平，成交惨淡
2022年年初地产开局依旧很难，多地新冠肺炎疫情暴发，南方阴雨连绵也像极了惨淡的春节楼市：房企供货热情不高，30余个城市春节周（2022年1月31日至2月6日，下同）零供应，楼市成交量一降再降，回落至低位，CRIC监测数据显示，40个重点城市在春节周期间成交量仅为44.5万平方米，环比下降84%，同比下降40%。三四线城市延续跌多涨少，未出现显著的返乡置业现象。中央“双降”似乎并未对春节楼市产生较强的刺激作用。
40城供应较往年同期下降二成
2022年春节假期房企推盘积极性普遍不高，主要是受到疫情不确定性和楼市整体低迷行情影响，除了上海、南京等少数热点城市在春节周有少量供应外，多数城市均为0供应，萧条程度可见一斑。
从各地春节售楼处开放情况我们也不难看出端倪，多数城市售楼处处于“躺平”状态，仅留守1-2人值班，既无加推，也无大型活动，其中上海仅有20余个售楼处开放，而深圳仅有50%-60%的售楼处保持开放，与往年80%以上的售楼处开放率相比，房企整体销售积极性并不高涨，而北京受疫情突袭影响，今年售楼处也仅有54%保持正常开放。值得关注的是，武汉因去年第四季度成交放量有限，房企态度比较积极，大部分企业春节期间持续“营业”，与以往仅有50%的开放率形成鲜明对比。
结合春节前一周（2022年1月24日至1月30日）累计两周的新增供应来看依舊不容乐观：据CRIC监测，40个重点城市在春节两周（2022年1月24日至2月6日，下同）的新增供应量仅为434.4万平方米，较2021年同期下降23%，刨除2020年新冠肺炎疫情影响与2019年对比，降幅也达到20%。尤其是三四线城市，春节两周供应量较2021年和2019年同期近乎腰斩，即便是人口输出大市徐州等推盘表现依旧不佳，可见房企对于今年返乡置业并未有过于乐观的预期。
春节楼市成交惨淡
总体来看，2021年春节楼市并未有明显转暖迹象，成交量一降再降，回落至低位。据CRIC监测，40个重点城市在春节周成交量仅为44.5万平方米，环比下降84%，同比下降40%，与2019年同期相比降幅也达到13%。数据下滑背后是行业信心的全面滑坡，即便年前中央“双降”托市，对于购房者的刺激作用依然有限。
分能级来看，一线城市购房需求相对坚挺，成交持稳。春节周成交量同比微跌8%，主要源于去年基数较高，与2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海为例，春节周成交量同比环比齐增，较2019年增幅达16%，市场热度较高。一方面源于供应放量，另一方面居民购买力相对充沛，加之年初银行放贷周期均有不同程度的缩短，刺激刚需改善自住需求的集中释放。
二线城市成交表现略微逊色，11个典型城市春节周成交仅为15.4万，同比环比降幅均在60%以上，跌幅较为显著的当数武汉、长沙、重庆、郑州、长春、成都、青岛、昆明等内陆和北部城市。
三四线城市同样延续跌多涨少，分化加剧的市场特征，并未出现显著的返乡置业现象：东南沿海三四线城市诸如常熟、佛山、清远等春节周成交量虽然环比回落，但仍好于2021年同期，而洛阳、曲阜、开封等整体成交转淡，购买力迎来阶段性瓶颈，事实上，这些城市2020年便处于楼市下行周期，春节成交惨淡也在预料之中。部分城市诸如常州、徐州等春节期间案场到访量普遍偏低，有些楼盘甚至一天仅有1组客户到访，即便部分项目保持了高到访量，转化率也普遍偏低，一天成交量仅有1-3套，而CRIC监测的无锡春节期间60个在售项目中，约1/3的项目每天仅有1套成交。绍兴、温州去化率基本为20%，而且以价换量没效果，芜湖只有1个项目超过10套，阜阳仅有3个项目在10套左右。云南省内只有西双版纳是好的，西双版纳最好的项目，来访量也是全省内最高，春节期间接近200组，但也只认购了4套。
综上，2022年开局依旧很难，中央降息降准，信贷放松似乎并未在春节楼市激起太大的浪花，房企看淡后市，推盘积极性不高，各城市跌多涨少，购房信心全面崩塌，观望情绪浓厚。在这样的大背景下，我们认为，2022年行业规模大概率高位回落，不过从各地的亮点项目来看不乏结构性的投资机会，一方面对于购买力相对充裕的核心一二线城市仍是“兵家必争之地”，供应主导成交的市场属性使得其短期成交仍存在一定的释放空间;另一方面随着地价节节攀升，刚改、改善仍是大势所趋，同质化竞争压力下，后期也将更加考验房企差异化的产品竞争力。
杨科伟
克而瑞研究中心副总经理。
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