2021楼市十大关键词
甄爱军
2021年，在“房住不炒”的总体要求下，楼市调控力度持续收紧，在限购、限价、限贷等现有措施的基础上，再加上房贷额度限制、二手房参考价等举措，房地产市场整体表现平稳。
刚刚过去的2021年，对于中国楼市而言，注定又是一个值得铭记的年份。在这一年里，年初因为受到“学区房”这个因素扰动，部分热点城市曾重现房价飙涨迹象。不过，随着银行房贷额度收紧，以及融资监管“三道红线”从严执行，在各地不断出台调控政策“打补丁”的情况下，下半年逐渐回归平稳。在这里，我们依然有必要以“关键词”的形式，来对2021年的楼市总体表现进行梳理和归纳。回顾历史是为了能够更好地把握未来。
关键词1调控收紧
在“房住不炒”总体要求下，2021年楼市调控力度偏紧，但总体呈现前紧后松变化。2021年前11个月，全国累计调控次数已经超过600次，超过2020年水平。不过，进入四季度之后，调控频次有所下降。中原地产研究中心发布的统计数据显示，2021年最后一个月，各地发布房地产相关政策频率明显降低。其中，收紧、约束性的政策明显减少，仅苏州一地对限购政策有所升級。
关键词2销量新高
2021年，全国范围内买房热情仍然高涨。据国家统计局发布的2021年1～11月全国房地产开发投资情况，在2021年前11个月，全国商品房销售额已突破161667亿元，同比增长8.5%，刷新历史纪录。此外，2021年1～11月，全国商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%。其中，住宅销售面积增长4.4%。
关键词3价格平稳
2021年，调控效应持续释放，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅持续回落，价格总体表现平稳。据机构测算，2021年11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.8%和5.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.9个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和2.0%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.4%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点。
关键词4债券违约
2021年，房企债券违约的消息不断爆出，其中不乏头部房企。年初，华夏幸福率先爆出一笔到期债券违约;进入下半年，包括恒大、花样年、阳光100等房企均出现债券违约。在融资“三道红线”要求下，房企高杠杆游戏无法继续下去，由此也出现了一些债券违约现象，不过市场风险已经得到了有效控制。
关键词5信贷收紧
以往的调控政策，主要是针对购买端发力，比如购房资格、买卖限制等，以限制炒作。而“限额”措施的推出，成为2021年调控的“狠招”。2020年12月31日，央行、银保监会联合印发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据不同银行的类型，该制度分别设置了“房地产贷款余额占比”和“个人住房贷款余额占比”两个上限，并从2021年1月1日开始实施。随着各个热点城市信贷收紧，2021年下半年贷款额度趋紧，放贷时间延长，极大地抑制了房价上涨冲动。
关键词6学区房
把学区房作为楼市年度关键词是前所未有的。正因为学区房在中国楼市扮演了类似于股市“总龙头”的角色，所以我们无法忽视它。对于2021年年初的楼市来说，它是房价走势的标杆，但同时也成为房价炒作的“题材”，不过在政策的及时调控下，价格上涨的冲动最终受到了抑制。
关键词7房地产税
全国人大常委会在房地产税试点草案的审议结果中指出，为了引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，以积极的方式推进房地产税立法与改革，赞成授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，这意味着房地产税试点范围在上海、重庆两城基础上将进一步扩围。不过，由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。
关键词8二手房参考价
二手房参考价措施的推出，对房价的上涨制约作用较大，导致加杠杆的难度变大，在一定程度上掐住了房价快速反弹的“七寸”。国内城市中，深圳率先推出二手房参考价，并在短时间内让少数挂牌价虚高的学区房价格回调三成。除深圳之外，上海、杭州、西安等城市也陆续推出该措施，来加大对房价的管控力度。
关键词9限跌令
2021年，多地出台“限跌令”，以防止房价大起大落，这体现了楼市分类调控的总体思想。据了解，包括江阴、昆明、沈阳、岳阳、唐山等城市纷纷颁布各种“限跌令”，禁止房企恶性降价，扰乱市场秩序。房地产调控的诉求和追求是稳中求进，即稳地价、稳房价、稳预期，而“限跌令”的出台，其出发点亦是为了稳定市场预期。
关键词10住房保障
保障房覆盖面进一步扩大，以上海为例，出台《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，扩大了准入覆盖面，保障性租赁住房申请对象不限户籍、不设收入线。从国家层面来看，“十四五”规划中明确指出我国未来要“有效增加保障性住房供给”。初步估计，全国新增保障性租赁住房将在800万～900万套之间，对应的开发投资将在1.7万亿～1.9万亿元左右，保障住房建设将会提速。
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